Nieruchomości & Proces Budowlany Kancelaria Prawna Specjaliści od procesu inwestycji budowlanych

Przeprowadzamy audyty prawne nieruchomości

Audyt prawny nieruchomości (zwany również due diligence) polega na zbadaniu stanu prawnego nieruchomości. Wgląd do raportu, który jest podsumowaniem sporządzonego audytu, jest szczególnie ważny z punktu widzenia potencjalnego kupca – po zapoznaniu się z treścią raportu przygotowanego przez specjalistę, inwestor otrzymuje informację m.in. o ryzyku, jakie wiąże się z podpisaniem aktu notarialnego. Audyt prawny nieruchomości coraz częściej zlecają także sprzedający – zapewniając potencjalnym kupcom dostęp do informacji o stanie prawnym nieruchomości, chcą zachęcić ich do zainteresowania się swoją ofertą.

Wielu potencjalnych kupców błędnie zakłada, że badanie stanu prawnego nieruchomości sprowadza się tylko do dokładnego zapoznania się z treścią księgi wieczystej. Tymczasem przeanalizowanie zapisów znajdujących się w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości to jedynie część pracy, którą wykonuje specjalista. Trzeba pamiętać, że w księdze wieczystej nie są ujawniane wszystkie informacje istotne z punktu potencjalnego kupca. Przykładowo w tym dokumencie na próżno szukać wzmianek o zawartych przez dotychczasowego właściciela umowach najmu czy administracyjnych ograniczeniach, wynikających np. z planu miejscowego.

Jak odbywa się sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości?

Pierwszym krokiem wykonywanym przez specjalistów jest zawsze analiza księgi wieczystej. Z niej można dowiedzieć się m.in.: kto jest aktualnym właścicielem nieruchomości, czy i na czyją rzecz zostały ustanowione hipoteki obciążające nieruchomości i czy zostały ustanowione służebności. W księdze wieczystej należy także szukać informacji o prowadzonych postępowaniach np. sądowym i administracyjnym i ewentualnych zajęciach nieruchomości.

Z uwagi na powyższe informacje, zapoznanie się z treścią księgi wieczystej zawsze jest punktem wyjścia, ale jednocześnie – co należy podkreślić – ustalenie stanu prawnego nieruchomości nie ogranicza się jedynie do przejrzenia tego dokumentu. Przykładowo w spółdzielni mieszkaniowej, w zasobach której znajduje się mieszkanie interesujące inwestora, można się dowiedzieć, czy jego aktualni właścicieli systematycznie regulują zobowiązania, czyli czy mieszkanie nie jest zadłużone.

To, jak będzie wyglądać audyt prawny nieruchomości, w dużej mierze zależy od tego, czy mowa o nieruchomości zabudowanej, działce czy mieszkaniu. Przykładowo:

  • Jeżeli na działce stoi dom jednorodzinny lub inny budynek, nie obejdzie się bez sprawdzenia jego stanu technicznego. Konieczne jest także dotarcie do stosownych dokumentów, a gdy takich nie ma, skorzystanie z pomocy specjalistów, którzy wypowiedzą się w tym temacie. Specjalista, któremu został powierzony audyt prawny nieruchomości, powinien sprawdzić, czy budynek nie jest samowolną budowlaną. Jeżeli tak, to zakup takiej nieruchomości dla potencjalnego kupca oznacza spore kłopoty i dodatkowe koszty – legalizacja samowoli jest kosztowna i nie zawsze możliwa.

  • Gdy inwestor zamierza zakupić niezabudowaną działkę, a następnie rozpocząć na niej budowę domu jednorodzinnego lub obiektu pod działalność gospodarczą (np. hali przemysłowej czy magazynu), nie obejdzie się bez sprawdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Może się okazać, że na danym terenie nie ma możliwości postawienia budynków, którymi inwestor jest docelowo zainteresowany. Ponieważ specjaliści przeprowadzający audyt sprawdzają możliwość postawienia na działce nieruchomości, inwestor może mieć pewność, że będzie mógł zrealizować swoje plany.

  • Zakup mieszkania powinien być poprzedzony sprawdzeniem, czy i ile osób zostało w nim zameldowanych. Warto też się upewnić, że aktualni właściciele nie wynajmują lokalu mieszkalnego lokatorom. Jeżeli tak, istotne jest zapoznanie się z zawartą umową i zapisami, które się w niej znalazły.

Badanie stanu prawnego nieruchomości obejmuje także sprawdzenie, czy budynek, którym jest zainteresowany inwestor, znajduje się pod ochroną konserwatora zabytków. Jeżeli tak, to rodzi to wiele konsekwencji, np. potencjalny właściciel nie będzie mógł po prostu przeprowadzić prac remontowych – będzie musiał uzyskać zgodę konserwatora.

W praktyce trudno wskazać, jak krok po kroku powinien zostać przeprowadzony audyt prawny nieruchomości – każda nieruchomość jest inna. W tym przypadku bardzo ważne jest doświadczenie i dokładność specjalisty, który podejmie się przeprowadzenia audytu.

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości – co to oznacza?

Może zdarzyć się, że zapisy znajdujące się w księdze wieczystej nie pokrywają się ze stanem faktycznym – to tzw. nieuregulowany stan prawny nieruchomości. W interesie stron zamierzających sfinalizować transakcję sprzedaży-kupna jest regulacja stanu prawnego nieruchomości. Trzeba pamiętać, że uregulowanie stanu prawnego nieruchomości jest niezbędne przed jej sprzedażą. Przykładowo inwestor, który zamierza zakupić nieruchomość, korzystając z kredytu hipotecznego, nie otrzyma go, jeżeli sytuacja prawna nieruchomości nie będzie klarowna.

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości może zostać ujawniony podczas audytu prawnego nieruchomości. Wówczas specjaliści, którzy sporządzili raport, mogą zaoferować pomoc. Regulowanie stanu prawnego nieruchomości polega na zainicjowaniu procedur, które w efekcie doprowadzą do zgodności do stanu prawnego – stan w dokumentach będzie zgadzał się ze stanem faktycznym.

Sprawdzimy stan prawny nieruchomości

Kancelaria Nieruchomości i Proces Budowlany zatrudnia ekspertów, którzy na zlecenie Klientów przygotowują audyt prawny nieruchomości. Dostęp do takiego raportu pozwala uchronić się przed nabyciem np. nieruchomości z budynkiem, który stanowi samowolę budowlaną. Naszą specjalnością jest także regulacja stanu prawnego nieruchomości zajętych pod drogi publiczne.

Jeżeli w najbliższym czasie zamierzają Państwo zakupić nieruchomość, zlecenie sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości to rozsądne i zabezpieczające Państwa interesy działanie. Jako Kancelaria specjalizująca się w prawie budowlanym jesteśmy w stanie pomóc – chętnie przygotujemy rzetelny raport, na podstawie którego będą mogli Państwo podjąć decyzję o odstąpieniu lub sfinalizowaniu zakupu wybranej nieruchomości.

Grupa Dybka © 2010-2017

Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce.
Dowiedz się więcej.