Podział nieruchomości

Zasady podziału nieruchomości reguluje Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami. Podziału dokonuje się z urzędu lub na wniosek osoby, która wykaże, że ma w tym interes prawny (np. właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości).

Czym jest podział nieruchomości i kiedy się go dokonuje?

Podział nieruchomości, który jest też określany jako podział fizyczny nieruchomości, polega na podzieleniu jednej działki na kilka mniejszych. Cele podziału mogą być różne, np.:

• zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, w efekcie czego współwłaścicielom zostaną wydzielone działki z budynkami (podział nieruchomości wspólnej);
• wydzielenie działki budowlanej, gdy budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze (podział nieruchomości zabudowanej);
• wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa.

Nie wszystkie nieruchomości mogą zostać podzielone – ograniczenia dotyczą m.in. nieruchomości, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostały przeznaczone na cele rolne i leśne. Z drugiej strony trzeba pamiętać, że w tym zakresie są wyjątki – ustawy precyzują, kiedy podział nieruchomości rolnej i leśnej jest możliwy.

Podział nieruchomości – procedura

Zanim podział nieruchomości objętej wnioskiem stanie się faktem, niezbędne jest przeprowadzenie prac na kilku etapach:

• geodezyjnym – geodeta wyodrębnia działki, ustalając ich granice,
• ewidencyjnym – wyodrębnienie dokonane przez geodetę musi mieć odzwierciedlenie w dokumentach (stosownych zmian w dokumentach dokonuje organ prowadzący ewidencję dla danej nieruchomości),
• prawnym – prawa do wydzielonych nieruchomości zostają przypisane konkretnym podmiotom.

Tryb dokonywania podziałów

Podział nieruchomości na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego może zostać przeprowadzony w trybie administracyjnym lub  na drodze sądowej. W pierwszym przypadku podziału dokonuje się na podstawie decyzji wydanej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Sądowy podział nieruchomości ma miejsce np. wówczas, gdy właściciele nie mogą porozumieć się co do zniesienia współwłasności. W tym przypadku decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości zostaje zastąpiona prawomocnym orzeczeniem.

Podział nieruchomości krok po kroku

Aby zainicjować podział nieruchomości, osoba, która ma w tym interes prawny, musi złożyć wniosek. Wzór wniosku można znaleźć na stronach internetowych Biuletynu Informacji Publicznej. Do wniosku należy dołączyć szereg załączników:

• dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości (np. odpis księgi wieczystej),
• wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi,
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – gdy nieruchomość jest położona na terenie nieobjętym obowiązkiem sporządzenia takiego planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego,
• jeżeli nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków, to niezbędne będzie pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków na podział nieruchomości,
• wstępny projekt podziału,
• protokół z przyjęcia granic nieruchomości,
• wykaz zmian gruntowych,
• wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej,
• mapę z projektem podziału.

Wniosek o podział nieruchomości należy skierować do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, czyli organu wykonawczego. Organ ten ma obowiązek ocenić zgodność przedstawionego podziału nieruchomości z miejscowym planem. Po zakończeniu tego etapu, do pracy może przystąpić geodeta, którego zadaniem jest przygotowanie dokumentacji. Projekt przygotowany przez geodetę będzie niezbędny do tego, aby powstała decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości.

Podział nieruchomości to procedura czasochłonna – czasem zrealizowanie wszystkich etapów może zająć nawet 6 miesięcy. Wiele zależy od tego, jak bardzo obłożony pracą jest urząd.

Kiedy ma miejsce podział nieruchomości z urzędu?

Podział nieruchomości odbywa się na wniosek osoby, która ma w tym interes prawny, lub z urzędu. Druga sytuacja ma miejsce na przykład wówczas, gdy podział nieruchomości jest niezbędny do realizacji celów publicznych (m.in. budowa drogi publicznej, linii kolejowej lub urządzeń służących do przesyłu energii elektrycznej).

Może zdarzyć się tak, że podział nieruchomości z urzędu ma dotyczyć nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Wówczas niezbędne jest wdrożenie procedury, która polega na poinformowaniu o zamiarze dokonania takiego podziału m.in. na stronach internetowych urzędu i prasie o zasięgu ogólnopolskim.

Kancelaria Prawna Nieruchomości i Proces Budowlany – pomagamy w podziale nieruchomości

Współwłasność nieruchomości? Duża nieruchomość, która ma zostać podzielona na kilka mniejszych? Jeżeli chcą Państwo dokonać podziału nieruchomości, zapraszamy do Kancelarii Prawnej Nieruchomości i Proces Budowlany. Specjalizujemy się w prawie budowlanym i na co dzień przygotowujemy wnioski o scalenie i podział nieruchomości. Reprezentujemy także Klientów przed sądem, gdy podział nieruchomości odbywa się na drodze sądowej.

Zobacz również: