Jak sprzedać nieruchomość

Sprzedaż nieruchomości wiąże się z koniecznością dopełnienia szeregu formalności. Kancelaria Nieruchomości i Proces Budowlany pomaga Klientom w skompletowaniu dokumentów i przygotowaniu treści umowy przedwstępnej. Właściciele nieruchomości mogą nam zlecić sprzedaż – wówczas podpisujemy z Klientami pełnomocnictwo.

Jakie dokumenty będą potrzebne przy sprzedaży nieruchomości?

Podstawowym dokumentem, który będzie potrzebny przy sprzedaży nieruchomości, jest dokument stwierdzający prawo własności nieruchomości. Może to być:

• akt notarialny zakupu nieruchomości,
• akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu,
• akt notarialny umowy darowizny,

Jeżeli sprzedaż dotyczy nieruchomości nabytej w drodze spadku, potrzebne będzie np. postanowienie wydane przez sąd o nabyciu spadku.

Nieruchomość wystawiona na sprzedaż może być obciążona hipoteką. Taka sytuacja ma miejsce np. wówczas, gdy zakup mieszkania został sfinansowany z kredytu. Sprzedaż mieszkania lub domu obciążonego hipoteką jest możliwa, ale wiąże się z koniecznością skompletowania dodatkowych dokumentów, np.:

• zaświadczenia z banku o saldzie kredytu,
• promesy, czyli zgody banku na usunięcie hipoteki z księgi wieczystej po spłacie kredytu.

Zgromadzenie wymienionych dokumentów nie powinno sprawić większej trudności. Ponieważ jednak wydawana przez bank promesa najczęściej jest ważna przez 30 dni, nie warto gromadzić dokumentów z momentem wystawienia nieruchomości na sprzedaż, ale już po znalezieniu kupca.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego – umowa zbycia nieruchomości spisana między zainteresowanymi stronami nie jest wystarczająca. Wymóg ten dotyczy również warunkowej sprzedaży nieruchomości. Warunkowa sprzedaż ma miejsce wówczas, gdy sprzedawana nieruchomość jest objęta prawem pierwokupu.

Przed sfinalizowaniem sprzedaży nieruchomości zainteresowane strony często sporządzają umowę przedwstępną. Wzór takiego dokumentu można znaleźć na stronach internetowych poświęconych tematyce nieruchomości. Ponieważ w umowie przedwstępnej powinny znaleźć się wszystkie istotne postanowienia umowy ostatecznej (sprzedaży), jej przygotowanie również można zlecić prawnikowi. Skorzystanie z pomocy specjalisty jest o tyle korzystne, że daje stronom transakcji pewność, że umowa została sporządzona zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami. Nie ma też przeszkód, aby umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego.

W umowie przedwstępnej powinny znaleźć się m.in. następujące informacje:

• o stronach, które chcą przeprowadzić transakcje,
• o przedmiocie, czyli nieruchomości, która ma zostać sprzedana,
• cenie nieruchomości,
• terminie zawarcia umowy właściwej,
• terminie uregulowania płatności.

Strony mogą w umowie zamieścić informacje o zadatku, czyli kwocie, która będzie stanowić odszkodowanie dla każdej ze stron w sytuacji, gdy druga nie wywiąże się z warunków ustalonych w umowie przedwstępnej (odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości). Wysokość zadatku ustalają ze sobą strony zainteresowane przeprowadzeniem transakcji.

Sprzedaż nieruchomości a podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Sprzedaż mieszkania lub domu rodzi zobowiązania wobec fiskusa. To jednak, czy były właściciel będzie musiał uregulować podatek od sprzedaży i VAT, zależy od kilku czynników. Ustawodawca przewiduje zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w kilku sytuacjach.

Jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat od jej nabycia lub wybudowania, podatku dochodowego nie będzie trzeba płacić. Osoby sprzedające mieszkanie lub dom mogą też skorzystać z ulgi meldunkowej lub mieszkaniowej. Ta pierwsza przysługuje właścicielom nieruchomości nabytych lub wybudowanych w latach 2007-2008, którzy byli zameldowani w lokalu przez okres przynajmniej 12 miesięcy oraz złożyli w urzędzie skarbowym oświadczenie o zamiarze skorzystania z ulgi. Z drugiej ulgi mogą skorzystać osoby, które dochód ze sprzedaży nieruchomości w ciągu 2 kolejnych lat przeznaczyli na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Podatek od sprzedaży nieruchomości zapłacą osoby, które sprzedały nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia (powyższą zasadę określa art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. u.p.d.o.f ) i te, którym nie przysługuje jedna z wymienionych ulg.

Rozliczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości odbywa się poprzez złożenie zeznania rocznego, w tym przypadku PIT-39. Należy w nim wykazać dochód uzyskany ze sprzedaży oraz kwotę należnego podatku.

Sprzedaż nieruchomości a VAT

Nie każdy sprzedawca musi odprowadzić podatek dochodowy po sprzedaży nieruchomości – czasem obowiązek dotyczy VAT. Podatek od towarów i usług, czyli VAT, jest naliczany wówczas, gdy transakcja odbywa się między przedsiębiorcami lub przedsiębiorcą a osobą fizyczną.

Zbycie nieruchomości nie zawsze oznacza, że sprzedający będzie musiał zapłacić VAT – ustawodawca również przewiduje kilka wyjątków. Przykładowo zwolnienie z VAT stosuje się przy sprzedaży terenów innych niż budowlane (art. 43 ust.1 pkt.9 ustawa o podatku od towarów i usług ).

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości oznacza konieczność uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych lub podatku od towarów i usług. Przepisy są tak skonstruowane, że nie jest możliwe jednoczesne opodatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży dwoma podatkami.

Kancelaria Nieruchomości i Proces Budowlany – nieruchomości to nasza specjalność

Obrót nieruchomościami to szerokie zagadnienie. Kancelaria Nieruchomości i Proces Budowlany specjalizuje się w prawie budowlanym i zagadnieniach prawnych związanych z nieruchomościami. Odpowiadamy na pytania, kiedy możliwe jest unieważnienie aktu notarialnego i rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości. Pomagamy też w sporządzeniu umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Naszymi atutami są doświadczenie oraz wiedza – zapraszamy.

Zobacz również: