Decyzja o warunkach zabudowy

W Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa wciąż trwają prace nad projektem tzw. ustawy inwestycyjnej. Z przedstawionego projektu ustawy wynika, że zmian będzie sporo i – jeżeli wejdą one w życie – to wpłyną na cały proces budowlany.

Spis treści:

• Decyzja o warunkach zabudowy – stan aktualny
  • Jak wypełnić wniosek o ustalenie warunków zabudowy?
  • Gdzie złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy?
  • Kiedy możesz liczyć na uzyskanie decyzji?
  • Ile czeka się na wydanie decyzji i jak długo jest ona ważna?
• Decyzja o warunkach zabudowy na nowych warunkach
  • Inwestycje wyłącznie na obszarze zabudowanym
  • Decyzja WZ będzie ważna przez 3 lata
  • Nie każdy uzyska decyzję WZ
• Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

Decyzja o warunkach zabudowy – stan aktualny

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zarówno ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego, jak i określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Głównym celem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest zachowanie ładu przestrzennego. Niestety, w Polsce jest wiele obszarów, dla których miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego jeszcze nie sporządzono. Inwestorzy przygotowani na koszt wzniesienia obiektów budowlanych na terenach, dla których plany nie powstały, mogą skorzystać z rozwiązania, jakim jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. decyzja WZ).

Jak wypełnić wniosek o ustalenie warunków zabudowy?

Przygotowanie wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie powinno sprawić kłopotu, a to dlatego, że można skorzystać z gotowych formularzy dostępnych na stronach odpowiednich organów państwowych (urzędów gmin czy miast) – wystarczy wypełnić puste pola. To rozwiązanie sprawia, że nie trzeba się zastanawiać, co wpisać we wniosku o warunki zabudowy. Do wniosku należy załączyć dokumenty, np.:

• kopię mapy zasadniczej (lub katastralnej),
• charakterystykę inwestycji,
• zaświadczenie potwierdzające możliwość uzbrojenia terenu, którego dotyczy wniosek.

Formularz można pobrać m.in. ze strony internetowej urzędu miasta lub gminy. Na niektórych stronach urzędów można znaleźć również wzór poprawnie wypełnionego wniosku. Dla osób, które ubiegają się o warunki zabudowy będzie to z pewnością duże ułatwienie. Jeżeli jednak wypełnienie formularza sprawia problemy zawsze warto zasięgnąć porady w urzędzie gminy lub miasta.

Gdzie złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy?

Wniosek o wydanie warunków zabudowy należy złożyć w urzędzie właściwym ze względu na lokalizację przyszłej inwestycji. Dla miast będzie to urząd miasta, dla terenów wiejskich urząd gminy. Warto pamiętać że warunki zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Kiedy możesz liczyć na uzyskanie decyzji?

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest przez urzędników jedynie wówczas, gdy łącznie zostaną spełnione następujące warunki:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, jest to tzw. zasada dobrego sąsiedztwa,
• teren ma dostęp do drogi publicznej,
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji,
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne,
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (np. dotyczącymi ochrony środowiska, czy prawa budowlanego).

Jeżeli jeden z wyżej wymienionych warunków nie zostanie spełniony, urzędnicy nie wydadzą decyzji WZ.

Ile czeka się na wydanie decyzji i jak długo jest ona ważna?

Zgodnie z kodeksem postępowania administracyjnego urzędy mają miesiąc na rozpatrzenie wniosku. W szczególnych przypadkach, termin ten może się wydłużyć do dwóch miesięcy. W praktyce jednak inwestorzy muszą liczyć się z dłuższym czasem oczekiwania na decyzję WZ, bo urzędnicy konsultują się z wieloma instytucjami. To wydłuża czas rozpatrzenia wniosku.

Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana bezterminowo, choć może ona stracić ważność. Taka sytuacja ma miejsce w dwóch przypadkach:

• gdy inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę,
• dla terenu uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji (tylko w przypadku, gdy nie została wydana ostateczna decyzja o pozwolenie na budowę).

Wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy stwierdza organ, który wydał decyzję, czyli wójt gminy, burmistrz lub prezydent miasta.

Nastąpiła zmiana planu zagospodarowania przestrzennego? Sprawdź jaka pomoc prawna ci się należy. Skontaktuj się z naszymi prawnikami!

Decyzja WZ na nowych warunkach

Projekt tzw. ustawy inwestycyjnej przewiduje liczne zmiany w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Według ekspertów chęć utrzymania zwartej zabudowy przez ustawodawcę może sprawić, że na wartości stracą działki niezabudowane. Jeżeli zapisy projektu ustawy zaczną obowiązywać, to inwestorzy będą musieli dostosować się do nowych wymagań.

Inwestycje wyłącznie na obszarze zabudowanym

W projekcie tzw. ustawy inwestycyjnej zostało wprowadzone pojęcie obszaru zabudowanego. Gdy przepisy wejdą w życie, decyzje WZ będą mogły być wydawane wyłącznie dla terenów położonych na obszarach zabudowanych. Obszar zabudowany będzie wyznaczać rada gminy w drodze uchwały, a podstawą do jego wyznaczenia ma być wyłącznie faktyczny stan zagospodarowania przestrzeni.

Zgodnie z projektem ustawy uzyskanie warunków zabudowy i zagospodarowania działki (terenu) będzie możliwe wyłącznie w odniesieniu do obszarów zabudowanych.

Decyzja będzie ważna przez 3 lata

Aktualnie obowiązująca podstawa prawna, ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przewiduje, że decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana bezterminowo. W projekcie znalazło się inne rozwiązanie – decyzja wygaśnie z upływem trzech lat od dnia, w którym stała się ostateczna. Wyjątkiem będzie sytuacja, gdy w tym okresie na jej podstawie zostanie udzielone pozwolenie na budowę przez organ pierwszej instancji.

Nie każdy uzyska decyzję o warunkach zabudowy

Aktualnie każdy zainteresowany może uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Zmiana nastąpi również w tym zakresie – zgodnie z projektem o decyzję o warunkach zabudowy będzie można wydać wyłącznie właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Decyzję o warunkach zabudowy będzie można przenieść również wyłącznie na rzecz podmiotów uprawnionych do jej uzyskania.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa zakładało, że nowe przepisy zaczną obowiązywać jeszcze w 2018 r., ale na razie nie jest znana data wejście w życie ustawy. Nad projektem wciąż trwają prace, a to oznacza, że możliwe jest wprowadzenie zmian i wydłużenie procedury.

Pomoc prawna z zakresu prawa budowlanego i zagadnień związanych z nieruchomościami

Jeżeli chcecie Państwo, aby wniosek o wydanie warunków zabudowy przygotowali specjaliści, zapraszamy do Kancelarii Prawnej Nieruchomości i Proces Budowlany. Specjalizujemy się w prawie budowlanym i zagadnieniach prawnych związanych z nieruchomościami. Nasi doświadczeni i wykwalifikowani prawnicy pomogą w każdym, nawet najbardziej skomplikowanym przypadku.

Zobacz również: