Nieruchomości & Proces Budowlany Kancelaria Prawna Specjaliści od procesu inwestycji budowlanych

Decyzje o warunkach zabudowy

W Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa wciąż trwają prace nad projektem tzw. ustawy inwestycyjnej. Z przedstawionego projektu ustawy wynika, że zmian będzie sporo i – jeżeli wejdą one w życie – to wpłyną na cały proces budowlany.

Decyzje o warunkach zabudowy – stan aktualny

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zarówno ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego, jak i określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Niestety, w Polsce jest wiele obszarów, dla których miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego jeszcze nie sporządzono. Inwestorzy przygotowani na koszt wzniesienia budynków na terenach, dla których plany nie powstały, mogą skorzystać z rozwiązania, jakim jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. decyzja WZ).

Jak wypełnić wniosek o ustalenie warunków zabudowy?

Przygotowanie wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie powinno sprawić kłopotu, a to dlatego, że można skorzystać z formularzy – wystarczy wypełnić puste pola. To rozwiązanie sprawia, że nie trzeba się zastanawiać, co wpisać we wniosku o warunki zabudowy. Do wniosku należy załączyć dokumenty, np.:

kopię mapy zasadniczej (lub katastralnej),

charakterystykę inwestycji,

zaświadczenie potwierdzające możliwość uzbrojenia terenu, którego dotyczy wniosek.

Formularz można pobrać m.in. ze strony internetowej urzędu miasta lub gminy. Na niektórych stronach urzędów można znaleźć również wzór poprawnie wypełnionego wniosku.

Gdzie złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy?

Niektórzy inwestorzy mogą zastanawiać się, gdzie złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy. Kto wydaje warunki zabudowy? Upoważnieni są do tego wójtowie, burmistrzowie i prezydenci miast. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy należy złożyć do urzędu miasta lub gminy, który jest właściwy ze względu na lokalizację przyszłej inwestycji.

Kiedy możesz liczyć na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy?

Urzędnicy mogą wydać decyzję o warunkach zabudowy jedynie wówczas, gdy łącznie zostaną spełnione następujące warunki:

co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, jest to tzw. zasada dobrego sąsiedztwa,

teren ma dostęp do drogi publicznej,

istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji,

teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne,

decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (np. dotyczącymi ochrony środowiska, czy prawa budowlanego).

Jeżeli jeden z wyżej wymienionych warunków nie zostanie spełniony, urzędnicy nie wydadzą decyzji o warunkach zabudowy.

Ile czeka się na wydanie decyzji i jak długo jest ona ważna?

Zgodnie z kodeksem postępowania administracyjnego urzędy mają miesiąc na rozpatrzenie wniosku. W szczególnych przypadkach, termin ten może się wydłużyć do dwóch miesięcy. W praktyce jednak inwestorzy muszą liczyć się z dłuższym czasem oczekiwania na decyzję, bo urzędnicy konsultują się z wieloma instytucjami. To wydłuża czas rozpatrzenia wniosku.

Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana bezterminowo, choć może ona stracić ważność. Taka sytuacja ma miejsce w dwóch przypadkach:

gdy inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę,

dla terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji (tylko w przypadku, gdy nie została wydana ostateczna decyzja o pozwolenie na budowę).

Wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy stwierdza organ, który wydał decyzję.

Decyzja o warunkach zabudowy na nowych warunkach

Projekt tzw. ustawy inwestycyjnej przewiduje liczne zmiany w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Według ekspertów chęć utrzymania zwartej zabudowy przez ustawodawcę może sprawić, że na wartości stracą działki niezabudowane. Jeżeli zapisy projektu ustawy zaczną obowiązywać, to inwestorzy będą musieli dostosować się do nowych wymagań.

Inwestycje wyłącznie na obszarze zabudowanym

W projekcie tzw. ustawy inwestycyjnej zostało wprowadzone pojęcie obszaru zabudowanego. Gdy przepisy wejdą w życie, decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane wyłącznie dla terenów położonych na obszarach zabudowanych. Obszar zabudowany będzie wyznaczać rada gminy w drodze uchwały, a podstawą do jego wyznaczenia ma być wyłącznie faktyczny stan zagospodarowania przestrzeni.

Zgodnie z projektem ustawy uzyskanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu będzie możliwe wyłącznie w odniesieniu do obszarów zabudowanych.

Decyzja o warunkach ważności będzie ważna przez 3 lata

Aktualnie obowiązująca ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje, że decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana bezterminowo. W projekcie znalazło się inne rozwiązanie – decyzja wygaśnie z upływem trzech lat od dnia, w którym stała się ostateczna. Wyjątkiem będzie sytuacja, gdy w tym okresie na jej podstawie zostanie udzielone pozwolenie na budowę przez organ pierwszej instancji.

Nie każdy uzyska decyzję o warunkach zabudowy

Aktualnie każdy zainteresowany może uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Zmiana nastąpi również w tym zakresie – zgodnie z projektem o decyzję o warunkach zabudowy będzie można wydać wyłącznie właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Decyzję o warunkach zabudowy będzie można przenieść również wyłącznie na rzecz podmiotów uprawnionych do jej uzyskania.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa zakładało, że nowe przepisy zaczną obowiązywać jeszcze w 2018 r., ale na razie nie jest znana data wejście w życie ustawy. Nad projektem wciąż trwają prace, a to oznacza, że możliwe jest wprowadzenie zmian i wydłużenie procedury.

Jeżeli chcecie Państwo, aby wniosek o wydanie warunków zabudowy przygotowali specjaliści, zapraszamy do Kancelarii Prawnej Nieruchomości i Proces Budowlany. Specjalizujemy się w prawie budowlanym i zagadnieniach prawnych związanych z nieruchomościami.

Grupa Dybka © 2010-2017

Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce.
Dowiedz się więcej.