Nieruchomości & Proces Budowlany Kancelaria Prawna Specjaliści od procesu inwestycji budowlanych

Legalizacja samowoli budowlanej

Rozpoczęcie budowy domu jednorodzinnego czy obiektu komercyjnego wymaga uzyskania stosownego pozwolenia. W przypadku niektórych nieruchomości ustawodawca wymaga jedynie zgłoszenia planowanych prac. Jeżeli realizacja inwestycji rozpoczyna się bez dopełnienia formalności, to powstały obiekt zostaje uznany za samowolę budowlaną. Kancelaria Nieruchomości i Proces Budowlany pomaga Klientom w zalegalizowaniu budynków nie posiadających odpowiednich pozwoleń.

Samowola budowlana – definicja

Mimo że zwrot „samowola budowlana” funkcjonuje powszechnie, to w prawie budowlanym nie znajduje się jego definicja. Zwyczajowo przyjmuje się, że samowolą budowlaną jest każdy obiekt, który powstał bez dopełnienia formalności prawnych lub bez uprzedniego zgłoszenia jego budowy.

O samowoli mówi się również wówczas, gdy inwestor:

  • dokonał przebudowy, dobudowy lub nadbudowy obiektu bez uprzedniego zgłoszenia tego faktu w odpowiednich urzędach,
  • rozpoczął  budowę, choć starosta wniósł sprzeciw od zgłoszenia.

Ponieważ stwierdzenie przez urząd samowoli budowlanej wiąże się dla inwestora z licznymi konsekwencjami, przed rozpoczęciem prac powinien on zorientować się, jakich formalności musi dopełnić. Prawnicy z Kancelarii Nieruchomości i Proces Budowlany specjalizują się w prawie budowlanym i pomagają Klientom w uzyskaniu pozwolenia na budowę. Na zlecenie Klientów przygotowujemy również wzór pisma do nadzoru budowlanego w sprawie samowolnie postawionych budynków.

Samowola budowlana- w jaki sposób ją zalegalizować?

Samowola budowlana – kary

W prawie budowlanym zostały przewidziane kary dla inwestorów, którzy nie dopełnią formalności. Zgodnie z przepisami na inwestora może zostać nałożona grzywna, kara ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

Ujawnienie samowoli budowlanej nie zawsze oznacza dla inwestora konieczność rozebrania na własny koszt wzniesionego lub przebudowanego obiektu – ustawodawca przewidział możliwość zalegalizowanie takich budynków.

Kiedy możliwa jest legalizacja samowoli budowlanej?

Organ nadzoru budowlanego nie zawsze nakazuje rozbiórkę obiektu – w niektórych przypadkach możliwa jest legalizacja takich budynków. Postępowanie zależy od kilkunastu okoliczności, ale jedną z kluczowych jest data zakończenia budowy.

Budowa zkończona przed rokiem 1995

Jeżeli budowę lub przebudowę inwestycji zakończono przed 1 stycznia 1995 r. (np. budynek mieszkalny pochodzi z lat 80.), to zastosowanie ma ustawa Prawo budowlane z 1974 r.

Legalizacja budynku nie jest możliwa wówczas, gdy obiekt budowlany lub jego część:

  • znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę,
  • powoduje niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych, lub użytkowych dla otoczenia.

Budynek uzyskuje status z momentem otrzymania przez inwestora decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu.

Budowa zakończona po roku 1995

Jeżeli budowa obiektu zakończyła się po 1 stycznia 1995 r., stosuje się przepisy aktualnie obowiązującej ustawy Prawo budowlane z 1994 r. Legalizacja jest możliwa pod warunkiem, że wzniesiony lub przebudowany budynek jest:

  • zgodny z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego,
  • nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

Uzyskanie statusu budynku legalnie stojącego jest możliwe tylko wówczas, gdy spełnione zostaną dwa powyższe warunki. W przeciwnym razie inwestor musi liczyć się z konieczności dokonania rozbiórki.

Gdzie zgłosić samowolę budowlaną i jakie dokumenty są potrzebne

Zadania nadzoru budowlanego wykonują:

  • powiatowy inspektor nadzoru budowlanego,
  • wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego,
  • Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego.

Inwestor, który chce zalegalizować samowolę musi w terminie wyznaczonym przez organ nadzoru budowlanego przedstawić następujące dokumenty:

  • zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
  • cztery egzemplarze projektu budowlanego (wraz z opiniami i innymi dokumentami),
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zgłoszenie samowoli budowlanej nie jest wystarczające do jej zalegalizowania – inwestorzy muszą pamiętać o uregulowaniu opłaty. Kiedy jest ona naliczana?

Koszty związane z procesem legalizacji

Opłata legalizacyjna za dokonanie samowoli budowlanej jest uzależniona od momentu wybudowania obiektu. Jeżeli budynek został wzniesiony przed rokiem 1995, to inwestor nie musi obawiać się opłat – w takiej sytuacji opłata legalizacyjna samowoli budowlanej nie jest naliczana, czyli legalizacja odbywa się za darmo.

Jeżeli budowa obiektu zakończyła się po roku 1995, to legalizacja jest uzależniona od wniesienia opłaty. Koszty związane z legalizacją reguluje prawo budowlane – koszt stanowi iloczyn stawki opłaty, współczynnika kategorii obiektu budowlanego i współczynnika wielkości obiektu budowlanego. Stawka opłaty wynosi 500 zł, natomiast kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy Prawo Budowlane. Zatem inwestor, który chce zalegalizować budynek mieszkalny jednorodzinny, musi przygotować się na koszty w wysokości 50 tys. zł.

Uregulowanie w prawie sposobu wyliczania stawki za legalizację samowoli budowlanej sprawia, że organ nadzoru budowlanego nie kieruje się aktualnym stanem technicznym budynku. Również sytuacja materialna inwestora nie ma wpływu na wysokość opłaty legalizacyjnej. Nie mniej w orzecznictwie prezentowane jest stanowisko, iż jeżeli od wybudowania obiektu minęło 5 lat, to istnieje możliwość uniknięcia konieczności wnoszenia opłaty legalizacyjnej.

Nowe zmiany w przepisach od 2020 roku

Według nowego projektu Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju budynki nielegalnie wybudowane ponad 20 lat temu mają podlegać łatwiejszej i darmowej legalizacji. Głównym wymogiem legalizacyjnym będzie:

Oświadczenie właściciela, że budowa została zakończona przed 20 laty,

Potwierdzenie inspektora, że budynek jest bezpieczny ze strony technicznej,

Oświadczenie o dysponowanym prawie do dysponowania nieruchomości na cele budowlane

Taki proces legalizacyjny byłby możliwy bez wnoszenia żadnych opłat. Jednakże o abolicję będą mogli ubiegać się tylko właściciele nieruchomości, na które dotychczas nie była złożona żadna skarga przez: sąsiadów, samorząd lub nadzór budowlany

Przedawnienie samowoli budowlanej

Instytucja przedawnienia nie obowiązuje w prawie budowlanym – samowola budowlana się nie przedawnia. Oznacza to, że inwestorzy, którzy wybudowali budynek np. kilkadziesiąt lat temu, mogą zostać pociągnięci do odpowiedzialności teraz choć właśnie proponowane zmiany mają ten stan rzeczy w pewnym zakresie zmienić.

Zobacz również:

Nabycie nieruchomości

Kancelaria Nieruchomości i Proces Budowlany specjalizuje się w prawie budowlanym. Nasi prawnicy przygotowują m. in.: audyty prawne nieruchomości, przedwstępne umowy sprzedaży nieruchomości, a także świadczą porady prawne z zakresu prawa budowlanego i zagadnień prawnych związanych z nieruchomościami.

Decyzja o warunkach zabudowy

W Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa wciąż trwają prace nad projektem tzw. ustawy inwestycyjnej. Z przedstawionego projektu ustawy wynika, że zmian będzie sporo i – jeżeli wejdą one w życie – to wpłyną na cały proces budowlany.

Stan prywatny nieruchomości

Audyt prawny nieruchomości (zwany również due diligence) polega na zbadaniu stanu prawnego nieruchomości. Wgląd do raportu, który jest podsumowaniem sporządzonego audytu, jest szczególnie ważny z punktu widzenia potencjalnego kupca – po zapoznaniu się z treścią raportu przygotowanego przez specjalistę, inwestor otrzymuje informację m.in. o ryzyku, jakie wiąże się z podpisaniem aktu notarialnego. Audyt prawny nieruchomości coraz częściej zlecają także sprzedający – zapewniając potencjalnym kupcom dostęp do informacji o stanie prawnym nieruchomości, chcą zachęcić ich do zainteresowania się swoją ofertą.

Zmiany planu zagospodarowania przestrzennego

Kancelaria Nieruchomości i Proces Budowlany pomaga uzyskać odszkodowanie właścicielom, których nieruchomości straciły na wartości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z uwagi na specjalizację oraz bogate doświadczenie jesteśmy w stanie skutecznie poprowadzić Państwa sprawę i uzyskać odszkodowanie w adekwatnej wysokości.

Legalizacja samowoli budowlanej
Ocena: 5 (100%) Głosów: 2

Adres: al. Prymasa Tysiąclecia 76C lok. 24 01-424 Warszawa  |  Telefon: +48 571 273 857  |  E-mail: kancelaria@dybka.com.pl  |  Grupa Dybka © 2010-2018

Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce.
Dowiedz się więcej.