Nieruchomości & Proces Budowlany Kancelaria Prawna Specjaliści od procesu inwestycji budowlanych

Umowa deweloperska ustawa


Umowa deweloperska stanowi dokument o mocy i skutkach prawnych. Wraz z dniem 29 kwietnia 2012 r. weszła w życie ustawa, której celem jest ochrona praw nabywcy danego lokalu mieszkalnego lub domu. Celem ustawy deweloperskiej jest związanie stron umowy, czyli dewelopera i nabywcy, a także zabezpieczenie transakcji dokonanych przez strony w przyszłości.

Nadrzędną rolą umowy deweloperskiej jest ustalenie ceny (płaconej przez konsumenta) i przedmiotu umowy (budynku lub lokalu mieszkalnego), a także dalsza konieczność dotycząca jej zawarcia. Istotne jest tutaj podkreślenie kluczowej kwestii, tzn. zawarcie umowy deweloperskiej nie gwarantuje nabywcy prawa do tej nieruchomości, która stanowi przedmiot umowy. Nabywca prawo do nieruchomości otrzymuje dopiero podczas umowy przenoszącej prawo własności (tzw. umowa ostateczna lub przyrzeczona). Umowa deweloperska jest zobowiązaniem dla dewelopera do zawarcia z nabywcą tego typu umowy, co jednocześnie jest zależne od zrealizowania w przyszłosci inwestycji.

Przepisy powyższej ustawy regulują wszelkie kwestie prawne obowiązujące na płaszczyźnie: umowy deweloperskiej, a umowa przedwstępna jest innego rodzaju zobowiązaniem.

Co prawda, skutek gospodarczy umowy deweloperskiej i umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest taki sam, lecz z prawnego punktu widzenia tych umów nie należy utożsamiać. Umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną.

Umowa przedwstępna (co określa art. 389 kodeksu cywilnego) sprzedaży jest wyróżniana m.in. faktem, że sprzedający i kupujący są zobowiązani do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży (czyli umowy przyrzeczonej), a kupujący zazwyczaj uiszcza zadatek lub zaliczkę podczas lub po zawarciu umowy przedwstępnej. Następnie reszta kwoty jest przekazywana sprzedającemu po zawarciu umowy przyrzeczonej. Tego typu umowa (w większości przydatków) dotyczy wybudowanej nieruchomości, z księgą wieczystą, istniejącą w aspekcie fizycznym i prawnym. Różnica kluczowa pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną sprowadza się najczęściej do faktu, że przy umowie deweloperskiej konsument nabywa dopiero budowaną nieruchomość budynkową lub lokalową, a przy umowie przedwstępnej ta nieruchomość już istnieje.

Obowiązki dewelopera zgodnie z nową ustawą deweloperską

Ustawa deweloperska nałożyła na dewelopera realizującego inwestycję mieszkaniową szereg nowych obowiązków, mających za zadanie umożliwić kupującemu lepsze poznanie nabywanej nieruchomości. Między innymi do nowych obowiązków dewelopera należy jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej:

  • doręczenie prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
  • udzielenie szczegółowych informacji dotyczących sytuacji prawno-finansowej dewelopera oraz przedsięwzięcia deweloperskiego.

Zawartość prospektu informacyjnego

Najczęściej prospekt informacyjny załączany do umowy deweloperskiej zawiera rzuty budynku bądź lokalu, zagospodarowanie terenu inwestycji, podsumowanie najważniejszych informacji dotyczących przedsięwzięcia deweloperskiego oraz projekt bądź wzór umowy deweloperskiej, jaka zostanie zawarta przez strony. Dodatkowo deweloper przekazuje też nabywcy kopię promesy bankowej, o ile realizacja inwestycji mieszkaniowej jest finansowana przez bank.

Umowa deweloperska wzór

Każda umowa deweloperska powinna cechować się określoną struktura i zawartością, która jest regulowana przepisami wspomnianej wyżej ustawy.

Umowa deweloperska – co sprawdzić w umowie z deweloperem

Zapoznając się z projektem bądź wzorem umowy deweloperskiej, warto zwrócić uwagę na:

  • podmiot sprzedający nieruchomość, czyli dewelopera, czy wszelkie dane zawarte w umowie deweloperskiej są zgodne z danymi ujawnionymi w publicznych rejestrach;
  • opis nieruchomości wspólnej oraz służebności ograniczające dysponowanie nieruchomością;
  • hipoteki ustanowione na nieruchomości oraz na czyją rzecz zostały ujawnione (czy promesa bankowa obejmuje wszystkie podmioty);
  • zapisy dotyczące balkonów / loggi / tarasów oraz innych powierzchni pozostawionych do wyłącznej dyspozycji kupującego;
  • jak zapis regulują własność i korzystanie z garaży i parkingów;
  • czy deweloper nie będzie prowadził innych inwestycji w okolicy z użyciem terenów przyległych do nabywanej nieruchomości;
  • terminy płatności oraz konto do wpłat;
  • kary za nieterminowe realizowanie płatności;
  • treść zobowiązania zawarcia umowy przenoszącej własność oraz termin jej zawarcia;
  • odbiór lokalu i obowiązki z tym związane;
  • zapisy dotyczące odstąpienia od umowy oraz kary umowne;
  • wpis roszczeń do księgi wieczystej;
  • regulację dotyczącą zarządu bądź administrowania częścią wspólną;
  • czy nie ma wzmianek dotyczących nowych wniosków o wpis do księgi wieczystej;
  • regulację dotyczącą sądu właściwego;
  • adresy do doręczeń korespondencji.

Umowa deweloperska? Prawnik pomoże Ci ją zrozumieć

Jeżeli nadal masz wątpliwości co do zapisów umowy deweloperskiej, którą chcesz podpisać, zgłoś się do nas i wybierz sprawdzenie umowy. Nasi adwokaci pomogą Ci zrozumieć zapisy dokumentu, wskażą ryzyka oraz przygotują memorandum odnośnie niezbędnych zmian. W razie potrzeby negocjujemy z deweloperami zapisy umowy deweloperskiej oraz przenoszącej własność w Twoim imieniu.

Grupa Dybka © 2010-2017

Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce.
Dowiedz się więcej.