Umowa deweloperska – co to jest i co powinna zawierać?

Umowa deweloperska stanowi dokument o mocy i skutkach prawnych. Wraz z dniem 29 kwietnia 2012 r. weszła w życie ustawa, której celem jest ochrona praw nabywcy danego lokalu mieszkalnego lub domu mieszkalnego, domu jednorodzinnego lub wielorodzinnego. Celem ustawy deweloperskiej jest związanie stron umowy, czyli dewelopera i nabywcy, a także zabezpieczenie transakcji dokonanych przez strony w przyszłości.

Nadrzędną rolą umowy deweloperskiej jest ustalenie ceny (płaconej przez konsumenta) i przedmiotu umowy (budynku lub lokalu mieszkalnego), a także dalsza konieczność dotycząca jej zawarcia. Istotne jest tutaj podkreślenie kluczowej kwestii, tzn. zawarcie umowy deweloperskiej nie gwarantuje nabywcy prawa do tej nieruchomości, która stanowi przedmiot umowy. Nabywca prawo do nieruchomości otrzymuje dopiero podczas umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości(tzw. umowa ostateczna lub przyrzeczona).

Umowa przedwstępna a deweloperska

Umowa deweloperska jest zobowiązaniem dla dewelopera do zawarcia z nabywcą tego typu umowy, co jednocześnie jest zależne od zrealizowania w przyszłości inwestycji.

Przepisy powyższej ustawy regulują wszelkie kwestie prawne obowiązujące na płaszczyźnie: umowy deweloperskiej, a umowa przedwstępna jest innego rodzaju zobowiązaniem.

Co prawda, skutek gospodarczy umowy deweloperskiej i umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest taki sam, lecz z prawnego punktu widzenia tych umów nie należy utożsamiać. Umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną.

Umowa przedwstępna (co określa art. 389 kodeksu cywilnego) sprzedaży jest wyróżniana m.in. faktem, że sprzedający i kupujący są zobowiązani do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży (czyli umowy przyrzeczonej), a kupujący zazwyczaj uiszcza zadatek lub zaliczkę podczas lub po zawarciu umowy przedwstępnej. Następnie reszta kwoty jest przekazywana sprzedającemu po zawarciu umowy przyrzeczonej. Tego typu umowa (w większości przypadków) dotyczy wybudowanej nieruchomości, z księgą wieczystą, istniejącą w aspekcie fizycznym i prawnym. Różnica kluczowa pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną sprowadza się najczęściej do faktu, że przy umowie deweloperskiej konsument nabywa dopiero budowaną nieruchomość budynkową lub lokalową, a przy umowie przedwstępnej ta nieruchomość już istnieje.

Umowa deweloperska, która skupia się na ochronie praw nabywcy, powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, stanowiąc jednocześnie podstawę wpisu do księgi wieczystej nieruchomości, na której ma zostać zrealizowane przedsięwzięcie.

Obowiązki dewelopera zgodnie z nową ustawą

Ustawa deweloperska nałożyła na dewelopera realizującego inwestycję mieszkaniową szereg nowych obowiązków, mających za zadanie umożliwić kupującemu lepsze poznanie nabywanej nieruchomości. Między innymi do nowych obowiązków dewelopera należy jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej:

• doręczenie prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
• udzielenie szczegółowych informacji dotyczących sytuacji prawno-finansowej dewelopera oraz przedsięwzięcia deweloperskiego.

Ustawa Deweloperska, która została ogłoszona 28 października 2011 roku a w życie weszła 28 kwietnia 2012 roku reguluje zasady ochrony praw nabywcy. Według niej deweloper zobowiązuje się do przeniesiania na nabywcę własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością na której został on zbudowany.

Zawartość prospektu informacyjnego

Najczęściej prospekt informacyjny załączany do umowy deweloperskiej zawiera rzuty budynku bądź lokalu, zagospodarowanie terenu inwestycji, podsumowanie najważniejszych informacji dotyczących przedsięwzięcia oraz projekt bądź wzór umowy, jaka zostanie zawarta przez strony.

Umowa deweloperska wzór

Każda umowa deweloperska powinna cechować się określoną struktura i zawartością, która jest regulowana przepisami wspomnianej ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Co powinno znaleźć się w umowie deweloperskiej

Zapoznając się z projektem bądź wzorem umowy deweloperskiej, warto zwrócić uwagę na:

1. 1. Przedmiot sprzedający nieruchomość
   Sprawdzić należy zgodność wszystkich danych zawartych w umowe z danymi ujawnionymi w publicznych rejestrach.
   2. Informacje o nieruchomości
   W szczególności sprawdzić należy powierzchnię działki,

stan prawny nieruchomości

, czy nie występuje obciążenie hipoteczne i służebności. W umowie powinny znaleźć się też takie informacje jak położenie, usytuowanie lokalu w budynku, powierzchnia, układ pomieszczeń oraz zakres i standard prac wykończeniowych. Sprawdzamy także zapisy dotyczące powierzchni pozostawionych do wyłącznej dyspozycji kupującego takich jak balkony, loggie, tarasy czy inne.
1. Zapisy regulujące własność i korzystanie z garaży i parkingów.
2. Informacje o innych inwestycjach dewelopera
Jeżeli przedsiębiorca planuje inne inwestycje w okolicy z użyciem terenów przyległych do nabywanej nieruchomości warto zapoznać się z tym jaki rodzaj prac będzie prowadził inwestor w przyszłości.
3. Terminy płatności oraz numer konta, na który należy dokonywać wpłat
4. Kary za nieterminowe realizowanie zobowiązań pieniężnych
5. Treść zobowiązania zawarcia umowy przenoszącej własność oraz termin jej zawarcia
6. Informacje o odbiorze lokalu lub domu
Sprawdzamy termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli są jakieś obowiązki, które musimy spełnić przy odbiorze należy się z nimi zapoznać.
7. Zapisy dotyczące odstąpienia od umowy
Sprawdzamy zarówno wysokość kar umownych i odsetek dla stron umowy za niedotrzymanie terminów a także warunki odstąpienia od umowy oraz warunki zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę jeżeli skorzysta z prawa odstąpienia od umowy.
8. Wpis roszczeń do księgi wieczystej
9. Informacje o tym, kto będzie zarządzał lub administrował częścią wspólną
10. Wzmianki i zapisy dotyczące nowych wniosków o wpis do księgi wieczystej
11. Regulacje dotyczące sądu właściwego
12. Adresy do doręczeń korespondencji związanych z usługą deweloperską.

Umowa deweloperska? Prawnik pomoże Ci ją zrozumieć

Jeżeli nadal masz wątpliwości, co do zapisów umowy, którą chcesz podpisać, zgłoś się do nas i wybierz sprawdzenie umowy. Nasi adwokaci z kancelarii prawa budowlanego z Warszawy pomogą pomogą Ci zrozumieć zapisy dokumentu, wskażą ryzyka oraz przygotują memorandum odnośnie niezbędnych zmian. W razie potrzeby negocjujemy z przedsiębiorcami zapisy umowy deweloperskiej oraz przenoszącej własność w Twoim imieniu.

Zobacz również: