Inwestycje budowlane, w tym budowa wielorodzinnego budynku mieszkalnego czy budynku przemysłowego, składają się z wielu etapów – pierwszym z nich są formalności. Jak uzyskać pozwolenie na budowę? Z jakimi kosztami trzeba się liczyć?

Spis treści:

• Czym się różni pozwolenie na budowę od zgłoszenia?
• Jakie dokumenty są potrzebne do pozwolenia na budowę?
• Kto wydaje i ile kosztuje pozwolenie na budowę?
• Ile czeka się na pozwolenie na budowę?
• Decyzja o pozwoleniu na budowę – jak sprawdzić jej status?
• Ile ważne jest pozwolenie na budowę?
• Warunki zabudowy a pozwolenie na budowę

Czym się różni pozwolenie na budowę od zgłoszenia?

Pozwolenie na budowę i zgłoszenie budowy to procedury administracyjne związane z inwestycjami budowlanymi. Zgłoszenie budowy jest co do zasady mniej czasochłonne i kosztochłonne, w rezultacie ten tryb może być dla inwestora korzystniejszy.

Pozwolenie na budowę a zgłoszenie – różnice:

• Czas trwania procedury – przy zgłoszeniu budowy urzędnicy mają co do zasady 21 na wyrażenie sprzeciwu w stosunku do 65 dni jakie są przewidziane do wydania PnB.
• Dokumentacja – co do zasady w przypadku realizacji inwestycji na zgłoszenie przewidziana przez normy art. 30 PrBud dokumentacja jest mocno uproszczona i odformalizowana w stosunku do skodyfikowanego projektu budowlanego, który musi zostać przygotowany przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi do projektowania.
• Opłata skarbowa – na koszt uzyskania pozwolenia na budowę składa się opłata skarbowa. Z kolei zgłoszenie budowy jest bezpłatne.

Pozwolenie na budowę i zgłoszenie budowy mają też punkt wspólny. Rozpoczęcie robót zarówno przed uzyskaniem pozwolenia, jak i przed ich zgłoszeniem jest traktowane jako samowola budowlana. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na temat samowoli budowlanej i jej legalizacji, sprawdź nasz artykuł: legalizacja samowoli budowlanej.

Jakie dokumenty są potrzebne do pozwolenia na budowę?

Jakie dokumenty są potrzebne do pozwolenia na budowę? Podstawą jest wniosek, do którego należy dołączyć wymagane załączniki.

Pozwolenie na budowę – dokumenty (załączniki):

• Projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt zagospodarowania działki lub terenu w 3 egzemplarzach wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami.
• Oświadczenie właściciela działki o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
• Decyzja o warunkach zabudowy – gdy działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jakie jeszcze dokumenty są potrzebne do pozwolenia na budowę? Jeżeli inwestor działa przez pełnomocnika, konieczne jest dołączenie pełnomocnictwa.

Kto wydaje i ile kosztuje pozwolenie na budowę?

Skompletowane dokumenty należy złożyć do urzędu, w którego kompetencjach leży wydawanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Kto wydaje pozwolenie na budowę? Uprawnionym jest co do zasady starosta, choć w przypadku bardziej skomplikowanych inwestycji rolę organu pierwszej instancji przejmuje wojewoda.

Gdzie uzyskać pozwolenie na budowę – w zależności od specyfiki powiatu w jakim się znajdujemy:

• Starostwo powiatowe
• Urząd miasta na prawach powiatu
• Urząd dzielnicy – w przypadku Warszawy

Kto jeszcze wydaje pozwolenia na budowę? Rzadziej w proces budowlany zaangażowany jest urząd wojewódzki – rozpoznaje on wniosek, gdy obiekt ma być usytuowany np. na obszarze kolejowym.

Ile kosztuje pozwolenie na budowę? Wysokość opłaty skarbowej jest uzależniona od rodzaju inwestycji. Przykładowo inwestor zainteresowany budową budynku przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej innej niż rolnicza i leśna zapłaci maksymalnie 539 zł.

Ile czeka się na pozwolenie na budowę?

Ustawa Prawo budowlane wskazuje, w jakim terminie powinna zostać wydana decyzja o pozwoleniu na budowę. Ile czeka się na pozwolenie na budowę? Maksymalnie 65 dni, licząc od dnia złożenia kompletnego formalnie wniosku o wydanie decyzji.

Aby zdyscyplinować urzędy, ustawa Prawo budowlane przewiduje wymierzanie im kary w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. W rezultacie czas oczekiwania pozwolenia na budowę rzadko kiedy jest dłuższy niż wspomniane 65 dni.

Decyzja o pozwoleniu na budowę – jak sprawdzić jej status?

Aby sprawdzić, czy decyzja o pozwoleniu na budowę została już wydana, nie trzeba kontaktować się z urzędnikami. Jak sprawdzić status pozwolenia na budowę? Służy do tego internetowy Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń prowadzony przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego.

Ile ważne jest pozwolenie na budowę?

Jak uzyskać pozwolenie na budowę to pytanie często zadawane wraz z innym – ile jest ważne pozwolenie na budowę. Decyzja o pozwoleniu na budowę nie jest wydawana bezterminowo.

Po jakim czasie wygasa pozwolenie na budowę:

• Gdy budowa nie rozpocznie się w ciągu 3 lat, licząc od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.
• Gdy przerwa w budowie będzie trwała dłużej niż 3 lata.

Jeżeli dojdzie do wygaśnięcia pozwolenia, konieczne jest ponowne uzyskanie pozwolenia na budowę.

Warunki zabudowy a pozwolenie na budowę

Decyzja o pozwoleniu na budowę oznacza tyle, że inwestor może rozpocząć inwestycję budowlaną. Czym są warunki zabudowy i jaki mają związek z decyzją o pozwoleniu na budowę?

Nie każdy teren jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla takiej działki konieczne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a uprawniony do tego jest właściwy miejscowo urząd gminy tj. wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Warunki zabudowy to jeden z dokumentów, które należy dołączyć do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.

Planujesz inwestycję budowlaną? Jeżeli potrzebujesz pomocy przy skompletowaniu dokumentów i uzyskaniu pozwoleń lub interesują Cię porady prawne z zakresu prawa budowlanego, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią prawniczą w Warszawie – specjalizujemy się w prawie budowlanym i procesie inwestycyjnym.

Jedną z głównych specjalizacji Kancelarii Prawnej Nieruchomości & Proces Budowlany jest prawo budowlane. Świadczymy pomoc prawną w zakresie procesu inwestycyjnego i odszkodowań za wywłaszczenie. Zajmujemy się też obsługą prawną nieruchomości.

Prawo Budowlane Radca Prawny

Rozwiewamy wątpliwości w zakresie projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych. Oferta naszej Kancelarii skierowana jest do Klientów indywidualnych, firm i spółek, które potrzebują merytorycznego wsparcia w zakresie prawa budowlanego. Zapewniamy kompleksowe wsparcie – od momentu powzięcia decyzji o inwestycji aż do jej zakończenia.

Prawnik Prawo Budowlane

Nasza kancelaria zatrudnia zarówno adwokatów, jak i radców prawnych. Prawnik, którego specjalizacją jest prawo budowlane, zapewni wsparcie w razie sporu z projektantami obiektu budowlanego czy wykonawcami. Konflikt może pojawić się np. wówczas, gdy projekt został źle przygotowany, a usterki zostały wykryte dopiero przy odbiorze inwestycji. Wówczas merytoryczna pomoc specjalistów jest bezcenna.

Prawnik Prawo Budowlane Warszawa

Kancelaria Prawna Nieruchomości & Proces Budowlany mieści się na terenie miasta Warszawa. Obsługujemy klientów zamierzających zakupić lub wybudować obiekt budowlany – także w stolicy. Nasz prawnik czy adwokat udziela porad prawnych z zakresu prawa budowlanego inwestorom również z innych części kraju.

Prawnik Prawa Budowlanego – zakres usług

Zakres oferowanych przez kancelarię usług jest bardzo szeroki. Zarówno prawnik, jak i adwokat z naszej kancelarii podejmie się m.in. prowadzenia spraw o odszkodowanie za wywłaszczenie, obsługi prawnej nieruchomości czy sprawdzenia umowy deweloperskiej, m.in. w mieście Warszawa.

Odszkodowania i Rekompensaty

Warszawa to jedno z miast, w których dotychczas udało nam się uzyskać dla naszych Klientów odszkodowanie za wywłaszczenie czy utratę wartości nieruchomości. Podejmujemy się prowadzenia także spraw o odszkodowania za wydzielenie gruntów pod budowę dróg publicznych.

Prawo budowlane i procesy inwestycyjne

Prawo budowlane reguluje proces inwestycyjny. Dla Klientów sprawdzamy m.in. stan prawny nieruchomości, przygotowujemy wzory umów o roboty budowlane i pomagamy uzyskać niezbędne zgody. Dotychczas prawnik z naszej kancelarii reprezentował zarówno inwestorów prywatnych, jak i firmy.

Obsługa prawna nieruchomości

Prawnik z naszej kancelarii może reprezentować Klientów w sprawach o zasiedzenie, zakup gruntów pod inwestycje i zapewnić pomoc w skompletowaniu dokumentów oraz uzyskaniu zgód niezbędnych do rozbudowy obiektów budowlanych. Obsługa prawna nieruchomości w naszej kancelarii to kompleksowa, rzetelna usługa.

Adwokat Prawo Budowlane

W gronie specjalistów kancelarii jest adwokat, którego specjalnością jest prawo budowlane. Podejmuje się on prowadzenia spraw o różnym stopniu skomplikowania. Wieloletnie doświadczenie i śledzenie zmian w przepisach pozwala nam wskazać najkorzystniejsze dla Klienta rozwiązania po zapoznaniu się z dostarczoną przez niego dokumentacją.

Zachęcamy do powierzenia nam swojej sprawy – pomożemy podjąć optymalne decyzje, a w razie konieczności będziemy reprezentować Klienta przed sądem i organami administracji publicznej.

Gdy podejmiesz decyzję o zakupie nieruchomości lub rozpoczęciu budowy obiektu, powinieneś skonsultować się ze specjalistą. Kancelaria Prawna Nieruchomości & Proces Budowlany świadczy porady prawne. Analizujemy dokumenty i reprezentujemy naszych Klientów zarówno przed instytucjami, jak i sądami.

Porady Prawne Warszawa

Specjalizujemy się w prawie budowlanym, dlatego też oferujemy porady prawne dotyczące m.in. pozwoleń na budowę, legalizacji samowoli budowlanych, procesu budowlanego czy odszkodowań za wywłaszczenie. Opiniujemy dokumenty, a także przygotowujemy niezbędne umowy, w tym o robotach budowlanych czy sprawowaniu nadzoru inwestycyjnego. Oferujemy również porady prawne przez telefon.

Odszkodowania i rekompensaty

Jedną z naszych specjalności jest odszkodowanie za wywłaszczenie zarówno w okresie PRL-u, jak i w czasie późniejszym pod budowę dróg publicznych. Reprezentujemy Klientów przed sądami również w sprawach o zwrot wywłaszczonej nieruchomości. Mamy doświadczenie w prowadzeniu spraw o odszkodowanie za utratę wartości nieruchomości.

Prawo budowlane i procesy inwestycyjne

Prawo budowlane reguluje kwestie procesu inwestycyjnego. Pomagamy w zabezpieczeniu interesów inwestora poprzez analizę dostarczonej dokumentacji, a także opiniowanie i sporządzanie umów. Oferując porady prawne, informujemy też jak uzyskać niezbędne pozwolenia od organów administracyjnych.

Obsługa prawna nieruchomości

Jedną ze specjalizacji naszej kancelarii jest obsługa prawna nieruchomości. Proponujemy porady prawne przez telefon osobom zamierzającym kupić mieszkanie, dom lub lokal usługowy. Sprawdzamy też stan prawny wskazanej nieruchomości i wydajemy opinię, czy sfinalizowanie transakcji nie wiąże się z ryzykiem.

Ile kosztują porady prawne?

Każda sprawa jest inna. Jeżeli zastanawiasz się, ile kosztują porady prawne, skontaktuj się z nami. Po zapoznaniu się z Twoją sprawą zaprezentujemy naszą ofertę. Oferujemy zarówno jednorazowe porady prawne (również przez telefon), jak i świadczymy kompleksową pomoc.

Darmowe porady prawne

Siedziba naszej kancelarii znajduje się na terenie miasta Warszawa. Darmowe porady prawne (pro bono) mogą zostać udzielone po zapoznaniu się z daną sprawą. Zapraszamy do kontaktu osoby, którym pomóc mogą darmowe porady prawne z zakresu prawa budowlanego.

Płatne porady prawne

Wśród naszych usług są odpłatne porady prawne z zakresu prawa budowlanego. Rozwiewamy wątpliwości zarówno inwestorów prywatnych, jak i firm. Kompleksowo wspieramy deweloperów i firmy zarządzające nieruchomościami.

Gdzie uzyskać pomoc prawną?

Prywatni inwestorzy często nie mogą odnaleźć się w gąszczu przepisów, nie wszystkie regulacje są też dla nich zrozumiałe. Porady prawne na etapie budowy czy zakupu nieruchomości skutecznie chronią przed podjęciem niekorzystnych lub sprzecznych z prawem decyzji. Jeżeli potrzebujesz pomocy, skorzystaj z porad prawnych udzielanych przez naszą kancelarię.

Kancelaria Prawna Nieruchomości Warszawa

Kancelaria Prawna Nieruchomości to zespół radców prawnych i adwokatów. Specjalizujemy się w prawie budowlanym – mamy wieloletnie doświadczenie w prowadzeniu spraw z tego zakresu.

Rozpoczęcie budowy domu jednorodzinnego czy obiektu komercyjnego wymaga uzyskania stosownego pozwolenia. W przypadku niektórych nieruchomości ustawodawca wymaga jedynie zgłoszenia planowanych prac. Jeżeli realizacja inwestycji rozpoczyna się bez dopełnienia formalności, to powstały obiekt zostaje uznany za samowolę budowlaną. Kancelaria Nieruchomości i Proces Budowlany pomaga Klientom w zalegalizowaniu budynków nie posiadających odpowiednich pozwoleń.

Samowola budowlana – definicja

Mimo że zwrot „samowola budowlana” funkcjonuje powszechnie, to w prawie budowlanym nie znajduje się jego definicja. Zwyczajowo przyjmuje się, że samowolą budowlaną jest każdy obiekt, który powstał bez dopełnienia formalności prawnych lub bez uprzedniego zgłoszenia jego budowy.

O samowoli mówi się również wówczas, gdy inwestor:

• • dokonał przebudowy, dobudowy lub nadbudowy obiektu bez uprzedniego zgłoszenia tego faktu w odpowiednich urzędach,

• rozpoczął  budowę, choć starosta wniósł sprzeciw od zgłoszenia.

Ponieważ stwierdzenie przez urząd samowoli budowlanej wiąże się dla inwestora z licznymi konsekwencjami, przed rozpoczęciem prac powinien on zorientować się, jakich formalności musi dopełnić. Prawnicy z Kancelarii Nieruchomości i Proces Budowlany specjalizują się w prawie budowlanym i pomagają Klientom w uzyskaniu pozwolenia na budowę. Na zlecenie Klientów przygotowujemy również wzór pisma do nadzoru budowlanego w sprawie samowolnie postawionych budynków.

Samowola budowlana – kary

W prawie budowlanym zostały przewidziane kary dla inwestorów, którzy nie dopełnią formalności. Zgodnie z przepisami na inwestora może zostać nałożona grzywna, kara ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

Ujawnienie samowoli budowlanej nie zawsze oznacza dla inwestora konieczność rozebrania na własny koszt wzniesionego lub przebudowanego obiektu – ustawodawca przewidział możliwość zalegalizowanie takich budynków.

Kiedy możliwa jest legalizacja samowoli budowlanej?

Organ nadzoru budowlanego nie zawsze nakazuje rozbiórkę obiektu – w niektórych przypadkach możliwa jest legalizacja takich budynków. Postępowanie zależy od kilkunastu okoliczności, ale jedną z kluczowych jest data zakończenia budowy.

Budowa zkończona przed rokiem 1995

Jeżeli budowę lub przebudowę inwestycji zakończono przed 1 stycznia 1995 r. (np. budynek mieszkalny pochodzi z lat 80.), to zastosowanie ma ustawa Prawo budowlane z 1974 r.

Legalizacja budynku nie jest możliwa wówczas, gdy obiekt budowlany lub jego część:

• • znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę,

• powoduje niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych, lub użytkowych dla otoczenia.

Budynek uzyskuje status z momentem otrzymania przez inwestora decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu.

Budowa zakończona po roku 1995

Jeżeli budowa obiektu zakończyła się po 1 stycznia 1995 r., stosuje się przepisy aktualnie obowiązującej ustawy Prawo budowlane z 1994 r. Legalizacja jest możliwa pod warunkiem, że wzniesiony lub przebudowany budynek jest:

• • zgodny z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego,

• nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

Uzyskanie statusu budynku legalnie stojącego jest możliwe tylko wówczas, gdy spełnione zostaną dwa powyższe warunki. W przeciwnym razie inwestor musi liczyć się z konieczności dokonania rozbiórki.

Gdzie zgłosić samowolę budowlaną i jakie dokumenty są potrzebne

Zadania nadzoru budowlanego wykonują:

• • powiatowy inspektor nadzoru budowlanego,

• • wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego,

• Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego.

Inwestor, który chce zalegalizować samowolę musi w terminie wyznaczonym przez organ nadzoru budowlanego przedstawić następujące dokumenty:

• • zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

• • cztery egzemplarze projektu budowlanego (wraz z opiniami i innymi dokumentami),

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zgłoszenie samowoli budowlanej nie jest wystarczające do jej zalegalizowania – inwestorzy muszą pamiętać o uregulowaniu opłaty. Kiedy jest ona naliczana?

Koszty związane z procesem legalizacji

Opłata legalizacyjna za dokonanie samowoli budowlanej jest uzależniona od momentu wybudowania obiektu. Jeżeli budynek został wzniesiony przed rokiem 1995, to inwestor nie musi obawiać się opłat – w takiej sytuacji opłata legalizacyjna samowoli budowlanej nie jest naliczana, czyli legalizacja odbywa się za darmo.

Jeżeli budowa obiektu zakończyła się po roku 1995, to legalizacja jest uzależniona od wniesienia opłaty. Koszty związane z legalizacją reguluje prawo budowlane – koszt stanowi iloczyn stawki opłaty, współczynnika kategorii obiektu budowlanego i współczynnika wielkości obiektu budowlanego. Stawka opłaty wynosi 500 zł, natomiast kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy Prawo Budowlane. Zatem inwestor, który chce zalegalizować budynek mieszkalny jednorodzinny, musi przygotować się na koszty w wysokości 50 tys. zł.

Uregulowanie w prawie sposobu wyliczania stawki za legalizację samowoli budowlanej sprawia, że organ nadzoru budowlanego nie kieruje się aktualnym stanem technicznym budynku. Również sytuacja materialna inwestora nie ma wpływu na wysokość opłaty legalizacyjnej. Nie mniej w orzecznictwie prezentowane jest stanowisko, iż jeżeli od wybudowania obiektu minęło 5 lat, to istnieje możliwość uniknięcia konieczności wnoszenia opłaty legalizacyjnej.

Nowe zmiany w przepisach od 2020 roku

Według nowego projektu Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju budynki nielegalnie wybudowane ponad 20 lat temu mają podlegać łatwiejszej i darmowej legalizacji. Głównym wymogiem legalizacyjnym będzie:

Oświadczenie właściciela, że budowa została zakończona przed 20 laty,

Potwierdzenie inspektora, że budynek jest bezpieczny ze strony technicznej,

Oświadczenie o dysponowanym prawie do dysponowania nieruchomości na cele budowlane

Taki proces legalizacyjny byłby możliwy bez wnoszenia żadnych opłat. Jednakże o abolicję będą mogli ubiegać się tylko właściciele nieruchomości, na które dotychczas nie była złożona żadna skarga przez: sąsiadów, samorząd lub nadzór budowlany

Przedawnienie samowoli budowlanej

Instytucja przedawnienia nie obowiązuje w prawie budowlanym – samowola budowlana się nie przedawnia. Oznacza to, że inwestorzy, którzy wybudowali budynek np. kilkadziesiąt lat temu, mogą zostać pociągnięci do odpowiedzialności teraz choć właśnie proponowane zmiany mają ten stan rzeczy w pewnym zakresie zmienić.

Zobacz również:

Zasady podziału nieruchomości reguluje Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami. Podziału dokonuje się z urzędu lub na wniosek osoby, która wykaże, że ma w tym interes prawny (np. właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości).

Czym jest podział nieruchomości i kiedy się go dokonuje?

Podział nieruchomości, który jest też określany jako podział fizyczny nieruchomości, polega na podzieleniu jednej działki na kilka mniejszych. Cele podziału mogą być różne, np.:

• zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, w efekcie czego współwłaścicielom zostaną wydzielone działki z budynkami (podział nieruchomości wspólnej);
• wydzielenie działki budowlanej, gdy budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze (podział nieruchomości zabudowanej);
• wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa.

Nie wszystkie nieruchomości mogą zostać podzielone – ograniczenia dotyczą m.in. nieruchomości, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostały przeznaczone na cele rolne i leśne. Z drugiej strony trzeba pamiętać, że w tym zakresie są wyjątki – ustawy precyzują, kiedy podział nieruchomości rolnej i leśnej jest możliwy.

Podział nieruchomości – procedura

Zanim podział nieruchomości objętej wnioskiem stanie się faktem, niezbędne jest przeprowadzenie prac na kilku etapach:

• geodezyjnym – geodeta wyodrębnia działki, ustalając ich granice,
• ewidencyjnym – wyodrębnienie dokonane przez geodetę musi mieć odzwierciedlenie w dokumentach (stosownych zmian w dokumentach dokonuje organ prowadzący ewidencję dla danej nieruchomości),
• prawnym – prawa do wydzielonych nieruchomości zostają przypisane konkretnym podmiotom.

Tryb dokonywania podziałów

Podział nieruchomości na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego może zostać przeprowadzony w trybie administracyjnym lub  na drodze sądowej. W pierwszym przypadku podziału dokonuje się na podstawie decyzji wydanej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Sądowy podział nieruchomości ma miejsce np. wówczas, gdy właściciele nie mogą porozumieć się co do zniesienia współwłasności. W tym przypadku decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości zostaje zastąpiona prawomocnym orzeczeniem.

Podział nieruchomości krok po kroku

Aby zainicjować podział nieruchomości, osoba, która ma w tym interes prawny, musi złożyć wniosek. Wzór wniosku można znaleźć na stronach internetowych Biuletynu Informacji Publicznej. Do wniosku należy dołączyć szereg załączników:

• dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości (np. odpis księgi wieczystej),
• wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi,
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – gdy nieruchomość jest położona na terenie nieobjętym obowiązkiem sporządzenia takiego planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego,
• jeżeli nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków, to niezbędne będzie pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków na podział nieruchomości,
• wstępny projekt podziału,
• protokół z przyjęcia granic nieruchomości,
• wykaz zmian gruntowych,
• wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej,
• mapę z projektem podziału.

Wniosek o podział nieruchomości należy skierować do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, czyli organu wykonawczego. Organ ten ma obowiązek ocenić zgodność przedstawionego podziału nieruchomości z miejscowym planem. Po zakończeniu tego etapu, do pracy może przystąpić geodeta, którego zadaniem jest przygotowanie dokumentacji. Projekt przygotowany przez geodetę będzie niezbędny do tego, aby powstała decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości.

Podział nieruchomości to procedura czasochłonna – czasem zrealizowanie wszystkich etapów może zająć nawet 6 miesięcy. Wiele zależy od tego, jak bardzo obłożony pracą jest urząd.

Kiedy ma miejsce podział nieruchomości z urzędu?

Podział nieruchomości odbywa się na wniosek osoby, która ma w tym interes prawny, lub z urzędu. Druga sytuacja ma miejsce na przykład wówczas, gdy podział nieruchomości jest niezbędny do realizacji celów publicznych (m.in. budowa drogi publicznej, linii kolejowej lub urządzeń służących do przesyłu energii elektrycznej).

Może zdarzyć się tak, że podział nieruchomości z urzędu ma dotyczyć nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Wówczas niezbędne jest wdrożenie procedury, która polega na poinformowaniu o zamiarze dokonania takiego podziału m.in. na stronach internetowych urzędu i prasie o zasięgu ogólnopolskim.

Kancelaria Prawna Nieruchomości i Proces Budowlany – pomagamy w podziale nieruchomości

Współwłasność nieruchomości? Duża nieruchomość, która ma zostać podzielona na kilka mniejszych? Jeżeli chcą Państwo dokonać podziału nieruchomości, zapraszamy do Kancelarii Prawnej Nieruchomości i Proces Budowlany. Specjalizujemy się w prawie budowlanym i na co dzień przygotowujemy wnioski o scalenie i podział nieruchomości. Reprezentujemy także Klientów przed sądem, gdy podział nieruchomości odbywa się na drodze sądowej.

Zobacz również:

W Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa wciąż trwają prace nad projektem tzw. ustawy inwestycyjnej. Z przedstawionego projektu ustawy wynika, że zmian będzie sporo i – jeżeli wejdą one w życie – to wpłyną na cały proces budowlany.

Spis treści:

• Decyzja o warunkach zabudowy – stan aktualny
  • Jak wypełnić wniosek o ustalenie warunków zabudowy?
  • Gdzie złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy?
  • Kiedy możesz liczyć na uzyskanie decyzji?
  • Ile czeka się na wydanie decyzji i jak długo jest ona ważna?
• Decyzja o warunkach zabudowy na nowych warunkach
  • Inwestycje wyłącznie na obszarze zabudowanym
  • Decyzja WZ będzie ważna przez 3 lata
  • Nie każdy uzyska decyzję WZ
• Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

Decyzja o warunkach zabudowy – stan aktualny

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zarówno ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego, jak i określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Głównym celem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest zachowanie ładu przestrzennego. Niestety, w Polsce jest wiele obszarów, dla których miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego jeszcze nie sporządzono. Inwestorzy przygotowani na koszt wzniesienia obiektów budowlanych na terenach, dla których plany nie powstały, mogą skorzystać z rozwiązania, jakim jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. decyzja WZ).

Jak wypełnić wniosek o ustalenie warunków zabudowy?

Przygotowanie wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie powinno sprawić kłopotu, a to dlatego, że można skorzystać z gotowych formularzy dostępnych na stronach odpowiednich organów państwowych (urzędów gmin czy miast) – wystarczy wypełnić puste pola. To rozwiązanie sprawia, że nie trzeba się zastanawiać, co wpisać we wniosku o warunki zabudowy. Do wniosku należy załączyć dokumenty, np.:

• kopię mapy zasadniczej (lub katastralnej),
• charakterystykę inwestycji,
• zaświadczenie potwierdzające możliwość uzbrojenia terenu, którego dotyczy wniosek.

Formularz można pobrać m.in. ze strony internetowej urzędu miasta lub gminy. Na niektórych stronach urzędów można znaleźć również wzór poprawnie wypełnionego wniosku. Dla osób, które ubiegają się o warunki zabudowy będzie to z pewnością duże ułatwienie. Jeżeli jednak wypełnienie formularza sprawia problemy zawsze warto zasięgnąć porady w urzędzie gminy lub miasta.

Gdzie złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy?

Wniosek o wydanie warunków zabudowy należy złożyć w urzędzie właściwym ze względu na lokalizację przyszłej inwestycji. Dla miast będzie to urząd miasta, dla terenów wiejskich urząd gminy. Warto pamiętać że warunki zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Kiedy możesz liczyć na uzyskanie decyzji?

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest przez urzędników jedynie wówczas, gdy łącznie zostaną spełnione następujące warunki:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, jest to tzw. zasada dobrego sąsiedztwa,
• teren ma dostęp do drogi publicznej,
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji,
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne,
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (np. dotyczącymi ochrony środowiska, czy prawa budowlanego).

Jeżeli jeden z wyżej wymienionych warunków nie zostanie spełniony, urzędnicy nie wydadzą decyzji WZ.

Ile czeka się na wydanie decyzji i jak długo jest ona ważna?

Zgodnie z kodeksem postępowania administracyjnego urzędy mają miesiąc na rozpatrzenie wniosku. W szczególnych przypadkach, termin ten może się wydłużyć do dwóch miesięcy. W praktyce jednak inwestorzy muszą liczyć się z dłuższym czasem oczekiwania na decyzję WZ, bo urzędnicy konsultują się z wieloma instytucjami. To wydłuża czas rozpatrzenia wniosku.

Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana bezterminowo, choć może ona stracić ważność. Taka sytuacja ma miejsce w dwóch przypadkach:

• gdy inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę,
• dla terenu uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji (tylko w przypadku, gdy nie została wydana ostateczna decyzja o pozwolenie na budowę).

Wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy stwierdza organ, który wydał decyzję, czyli wójt gminy, burmistrz lub prezydent miasta.

Nastąpiła zmiana planu zagospodarowania przestrzennego? Sprawdź jaka pomoc prawna ci się należy. Skontaktuj się z naszymi prawnikami!

Decyzja WZ na nowych warunkach

Projekt tzw. ustawy inwestycyjnej przewiduje liczne zmiany w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Według ekspertów chęć utrzymania zwartej zabudowy przez ustawodawcę może sprawić, że na wartości stracą działki niezabudowane. Jeżeli zapisy projektu ustawy zaczną obowiązywać, to inwestorzy będą musieli dostosować się do nowych wymagań.

Inwestycje wyłącznie na obszarze zabudowanym

W projekcie tzw. ustawy inwestycyjnej zostało wprowadzone pojęcie obszaru zabudowanego. Gdy przepisy wejdą w życie, decyzje WZ będą mogły być wydawane wyłącznie dla terenów położonych na obszarach zabudowanych. Obszar zabudowany będzie wyznaczać rada gminy w drodze uchwały, a podstawą do jego wyznaczenia ma być wyłącznie faktyczny stan zagospodarowania przestrzeni.

Zgodnie z projektem ustawy uzyskanie warunków zabudowy i zagospodarowania działki (terenu) będzie możliwe wyłącznie w odniesieniu do obszarów zabudowanych.

Decyzja będzie ważna przez 3 lata

Aktualnie obowiązująca podstawa prawna, ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przewiduje, że decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana bezterminowo. W projekcie znalazło się inne rozwiązanie – decyzja wygaśnie z upływem trzech lat od dnia, w którym stała się ostateczna. Wyjątkiem będzie sytuacja, gdy w tym okresie na jej podstawie zostanie udzielone pozwolenie na budowę przez organ pierwszej instancji.

Nie każdy uzyska decyzję o warunkach zabudowy

Aktualnie każdy zainteresowany może uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Zmiana nastąpi również w tym zakresie – zgodnie z projektem o decyzję o warunkach zabudowy będzie można wydać wyłącznie właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Decyzję o warunkach zabudowy będzie można przenieść również wyłącznie na rzecz podmiotów uprawnionych do jej uzyskania.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa zakładało, że nowe przepisy zaczną obowiązywać jeszcze w 2018 r., ale na razie nie jest znana data wejście w życie ustawy. Nad projektem wciąż trwają prace, a to oznacza, że możliwe jest wprowadzenie zmian i wydłużenie procedury.

Pomoc prawna z zakresu prawa budowlanego i zagadnień związanych z nieruchomościami

Jeżeli chcecie Państwo, aby wniosek o wydanie warunków zabudowy przygotowali specjaliści, zapraszamy do Kancelarii Prawnej Nieruchomości i Proces Budowlany. Specjalizujemy się w prawie budowlanym i zagadnieniach prawnych związanych z nieruchomościami. Nasi doświadczeni i wykwalifikowani prawnicy pomogą w każdym, nawet najbardziej skomplikowanym przypadku.

Zobacz również:

Sprzedaż nieruchomości wiąże się z koniecznością dopełnienia szeregu formalności. Kancelaria Nieruchomości i Proces Budowlany pomaga Klientom w skompletowaniu dokumentów i przygotowaniu treści umowy przedwstępnej. Właściciele nieruchomości mogą nam zlecić sprzedaż – wówczas podpisujemy z Klientami pełnomocnictwo.

Jakie dokumenty będą potrzebne przy sprzedaży nieruchomości?

Podstawowym dokumentem, który będzie potrzebny przy sprzedaży nieruchomości, jest dokument stwierdzający prawo własności nieruchomości. Może to być:

• akt notarialny zakupu nieruchomości,
• akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu,
• akt notarialny umowy darowizny,

Jeżeli sprzedaż dotyczy nieruchomości nabytej w drodze spadku, potrzebne będzie np. postanowienie wydane przez sąd o nabyciu spadku.

Nieruchomość wystawiona na sprzedaż może być obciążona hipoteką. Taka sytuacja ma miejsce np. wówczas, gdy zakup mieszkania został sfinansowany z kredytu. Sprzedaż mieszkania lub domu obciążonego hipoteką jest możliwa, ale wiąże się z koniecznością skompletowania dodatkowych dokumentów, np.:

• zaświadczenia z banku o saldzie kredytu,
• promesy, czyli zgody banku na usunięcie hipoteki z księgi wieczystej po spłacie kredytu.

Zgromadzenie wymienionych dokumentów nie powinno sprawić większej trudności. Ponieważ jednak wydawana przez bank promesa najczęściej jest ważna przez 30 dni, nie warto gromadzić dokumentów z momentem wystawienia nieruchomości na sprzedaż, ale już po znalezieniu kupca.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego – umowa zbycia nieruchomości spisana między zainteresowanymi stronami nie jest wystarczająca. Wymóg ten dotyczy również warunkowej sprzedaży nieruchomości. Warunkowa sprzedaż ma miejsce wówczas, gdy sprzedawana nieruchomość jest objęta prawem pierwokupu.

Przed sfinalizowaniem sprzedaży nieruchomości zainteresowane strony często sporządzają umowę przedwstępną. Wzór takiego dokumentu można znaleźć na stronach internetowych poświęconych tematyce nieruchomości. Ponieważ w umowie przedwstępnej powinny znaleźć się wszystkie istotne postanowienia umowy ostatecznej (sprzedaży), jej przygotowanie również można zlecić prawnikowi. Skorzystanie z pomocy specjalisty jest o tyle korzystne, że daje stronom transakcji pewność, że umowa została sporządzona zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami. Nie ma też przeszkód, aby umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego.

W umowie przedwstępnej powinny znaleźć się m.in. następujące informacje:

• o stronach, które chcą przeprowadzić transakcje,
• o przedmiocie, czyli nieruchomości, która ma zostać sprzedana,
• cenie nieruchomości,
• terminie zawarcia umowy właściwej,
• terminie uregulowania płatności.

Strony mogą w umowie zamieścić informacje o zadatku, czyli kwocie, która będzie stanowić odszkodowanie dla każdej ze stron w sytuacji, gdy druga nie wywiąże się z warunków ustalonych w umowie przedwstępnej (odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości). Wysokość zadatku ustalają ze sobą strony zainteresowane przeprowadzeniem transakcji.

Sprzedaż nieruchomości a podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Sprzedaż mieszkania lub domu rodzi zobowiązania wobec fiskusa. To jednak, czy były właściciel będzie musiał uregulować podatek od sprzedaży i VAT, zależy od kilku czynników. Ustawodawca przewiduje zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w kilku sytuacjach.

Jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat od jej nabycia lub wybudowania, podatku dochodowego nie będzie trzeba płacić. Osoby sprzedające mieszkanie lub dom mogą też skorzystać z ulgi meldunkowej lub mieszkaniowej. Ta pierwsza przysługuje właścicielom nieruchomości nabytych lub wybudowanych w latach 2007-2008, którzy byli zameldowani w lokalu przez okres przynajmniej 12 miesięcy oraz złożyli w urzędzie skarbowym oświadczenie o zamiarze skorzystania z ulgi. Z drugiej ulgi mogą skorzystać osoby, które dochód ze sprzedaży nieruchomości w ciągu 2 kolejnych lat przeznaczyli na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Podatek od sprzedaży nieruchomości zapłacą osoby, które sprzedały nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia (powyższą zasadę określa art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. u.p.d.o.f ) i te, którym nie przysługuje jedna z wymienionych ulg.

Rozliczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości odbywa się poprzez złożenie zeznania rocznego, w tym przypadku PIT-39. Należy w nim wykazać dochód uzyskany ze sprzedaży oraz kwotę należnego podatku.

Sprzedaż nieruchomości a VAT

Nie każdy sprzedawca musi odprowadzić podatek dochodowy po sprzedaży nieruchomości – czasem obowiązek dotyczy VAT. Podatek od towarów i usług, czyli VAT, jest naliczany wówczas, gdy transakcja odbywa się między przedsiębiorcami lub przedsiębiorcą a osobą fizyczną.

Zbycie nieruchomości nie zawsze oznacza, że sprzedający będzie musiał zapłacić VAT – ustawodawca również przewiduje kilka wyjątków. Przykładowo zwolnienie z VAT stosuje się przy sprzedaży terenów innych niż budowlane (art. 43 ust.1 pkt.9 ustawa o podatku od towarów i usług ).

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości oznacza konieczność uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych lub podatku od towarów i usług. Przepisy są tak skonstruowane, że nie jest możliwe jednoczesne opodatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży dwoma podatkami.

Kancelaria Nieruchomości i Proces Budowlany – nieruchomości to nasza specjalność

Obrót nieruchomościami to szerokie zagadnienie. Kancelaria Nieruchomości i Proces Budowlany specjalizuje się w prawie budowlanym i zagadnieniach prawnych związanych z nieruchomościami. Odpowiadamy na pytania, kiedy możliwe jest unieważnienie aktu notarialnego i rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości. Pomagamy też w sporządzeniu umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Naszymi atutami są doświadczenie oraz wiedza – zapraszamy.

Zobacz również:

Nieruchomość może być własnością kilku osób – to bardzo często spotykana sytuacja. Prawo cywilne przewiduje, że każdy ze współwłaścicieli może zainicjować procedurę, której efektem będzie zniesienie współwłasności. Sprawy dotyczące współwłasności reguluje kodeks cywilny w artykułach 195-221. Kancelaria Nieruchomości i Proces Budowlany reprezentuje Klientów w postępowaniu sądowym o zniesienie współwłasności działki czy gospodarstwa rolnego. Nasi prawnicy rozwiewają wątpliwości i tłumaczą przebieg procedury.

Sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości

Zniesienie współwłasności mieszkania, działki czy gospodarstwa rolnego może odbyć się na jeden z dwóch przewidzianych w prawie sposobów – notarialnie lub sądowo. Osoby chcące znieść współwłasność nieruchomości powinny wiedzieć, czym różnią się te dwa tryby.

Notarialne (umowne) zniesienie współwłasności

Kiedy możliwe jest zniesienie współwłasności nieruchomości u notariusza? Jeżeli zainteresowane strony wypracowały wspólne stanowisko, to umówienie się na spotkanie w kancelarii notarialnej i sporządzenie aktu notarialnego będzie najlepszym rozwiązaniem – to tani i szybki sposób na zniesienie współwłasności nieruchomości.

Notariusz sporządzi akt notarialny, w którym znajdą się informacje o zasadach podziału nieruchomości. Ponieważ zniesienie współwłasności np. działki może pociągać za sobą konieczność przeprowadzenia rozliczeń, również taka informacja znajdzie się w akcie notarialnym.

Sądowe zniesienie współwłasności

Współwłaściciele nieruchomości nie zawsze muszą zgadzać się co do sądowego zniesienia współwłasności współwłasności, np. jeden ze współwłaścicieli może nie przystać na stanowisko pozostałych. Gdy polubowne rozwiązanie sprawy nie jest możliwe, pozostaje wystąpić na drogę sądową. Wówczas o podziale nieruchomości zdecyduje sąd. W takiej sytuacji brak zgody jednego ze współwłaścicieli nie ma znaczenia dla skuteczności zainicjowania postępowania przed sądem.

Wniosek do sądu o zniesienie współwłasności czy to działki, czy gospodarstwa rolnego może złożyć każdy współwłaściciel. Wzór wniosku można znaleźć na stronach poświęconych tematyce nieruchomości. Alternatywą dla samodzielnego skompletowania dokumentów jest zlecenie tej czynności specjaliście – prawnikowi, który specjalizuje się w prawie budowlanym i zagadnieniach prawnych związanych z nieruchomościami.

W zależności od liczby współwłaścicieli i rodzaju nieruchomości, sąd może:

• dokonać fizycznego podziału nieruchomości – efektem są np. dwie lub trzy działki, które powstały z pierwotnej,
• przyznać nieruchomość jednemu z współwłaścicieli na wyłączną własność – takie rozwiązanie wiąże się ze zobowiązaniem go do spłaty pozostałych byłych współwłaścicieli,
• zarządzić sprzedaż wspólnej nieruchomości – wówczas środki ze sprzedaży zostają podzielone między byłych współwłaścicieli.

Fizyczny podział nieruchomości nie zawsze jest możliwy. Jeżeli współwłasność dotyczy gruntu, sąd najprawdopodobniej będzie mógł dokonać jego podziału. Gdy jednak współwłasność dotyczy gospodarstwa rolnego, sąd będzie musiał wziąć pod uwagę wiele ograniczeń wprowadzonych przez ustawodawcę. Podział fizyczny nieruchomości nie jest stosowany również w sytuacji, gdy nieruchomość nie nadaje się do podzielenia na części odpowiadające liczbie współwłaścicieli lub też w sytuacji, gdy współwłaściciele nie są zainteresowani nabyciem części na własność.

Zniesienie współwłasności a podatek

Zarówno zniesienie współwłasności zabudowanej, jak i rolnej, oznacza dla byłych współwłaścicieli konieczność rozliczenia się z fiskusem – naliczony może zostać podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) lub podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Gdy zainteresowane strony zdecydują się nieodpłatnie znieść współwłasność nieruchomości, to może wystąpić podatek od spadków i darowizn.

Aby nie okazało się, że zniesienie współwłasności wiąże się z wysokimi kosztami, najlepiej zasięgnąć opinii specjalistów. Prawnicy z Kancelarii Nieruchomości i Proces Budowlany szczegółowo zapoznają się ze sprawami Klientów, a następnie wskazują najkorzystniejsze podatkowo rozwiązania.

Zobacz również:

Kancelaria Nieruchomości i Proces Budowlany specjalizuje się w prawie budowlanym. Nasi prawnicy przygotowują m. in.: audyty prawne nieruchomości, przedwstępne umowy sprzedaży nieruchomości, a także świadczą porady prawne z zakresu prawa budowlanego i zagadnień prawnych związanych z nieruchomościami.

Nabycie nieruchomości – w czym pomożemy?

Sfinalizowanie zakupu nieruchomości powinno zostać poprzedzone zleceniem przez inwestora audytu prawnego nieruchomości. Po zapoznaniu się z księgą wieczystą prowadzoną dla nieruchomości oraz pozostałymi dokumentami, jesteśmy w stanie oszacować, z jakim ryzykiem wiąże się przeprowadzenie transakcji zakupu danej nieruchomości. Raport, w którym publikujemy informacje o stanie prawnym nieruchomości i określamy możliwości inwestycyjne, pomaga inwestorowi podjąć ostateczną decyzję.

Nabycie nieruchomości to poważne, pociągające za sobą skutki prawne, przedsięwzięcie. Dobrze mieć pewność, że na zakupionej działce będzie można wybudować dom jednorodzinny lub wielorodzinny, halę magazynową lub produkcyjną czy inny budynek. Równie istotne jest sprawdzenie, czy dotychczasowy właściciel nieruchomości nie zalega z opłatami. Naszym Klientom oferujemy kompleksową pomoc. W naszej Kancelarii może powstać raport z audytu prawnego nieruchomości oraz umowa nabycia nieruchomości. Klientom proponujemy także:

• uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, jeżeli jest to konieczne i wynika ze sporządzonego audytu prawnego nieruchomości,

• przygotowanie umowy nabycia nieruchomości,

• dopełnienie formalności, np. zgłoszenie nabycia nieruchomości.

Powierzając nam sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, mogą mieć Państwo pewność, że kupujecie nieruchomość, którą następnie będziecie mogli dowolnie rozporządzać. Umowa nabycia nieruchomości, którą sporządzą nasi prawnicy, będzie odpowiednio zabezpieczać Państwa interesy.

Obrót nieruchomościami rolnymi

Specjalizujemy się w obrocie nieruchomościami rolnymi. Zmiany, które weszły w życie w 2016 r., spowodowały, że dziś nabycie nieruchomości rolnej jest utrudnione, ale nie jest niemożliwe. Naszym Klientom pomagamy m.in. w uregulowaniu stanu prawnego nieruchomości rolnych. Przygotowujemy także dokumentację, której złożenie jest niezbędne, aby uzyskać zgodę na zakup nieruchomości rolnej. Obsługujemy i reprezentujemy Klientów, których interesuje nabycie nieruchomości należącej do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.

Świadczymy kompleksowe usługi prawne w zakresie nieruchomości rolnych. Jeżeli nie interesuje Państwa zakup nieruchomości rolnej, ale:

• dzierżawa gruntów rolnych,

• wydzielenie nieruchomości rolnej,

• wyłączenie gruntów z produkcji rolnej (odrolnienie gruntu),

to również jesteśmy w stanie pomóc. Doświadczenie i nieustanne dokształcanie się pozwalają nam skutecznie prowadzić sprawy Klientów, którzy obdarzyli nas zaufaniem.

Zakup nieruchomości rolnych nie zawsze oznacza konieczność uregulowania podatku. Osoby, które nabędą własność gruntów i w wyniku tego nabycia zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia, nie muszą płacić podatku (na podstawie art. 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn).

Pomagamy nabyć nieruchomość cudzoziemcom

Nabywanie nieruchomości na terenie Polski przez cudzoziemców reguluje ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Nasza Kancelaria jest w stanie pomóc cudzoziemcom, niezależnie od tego, czy zamierzają oni nabyć nieruchomość przez dziedziczenie, zakup czy zasiedzenie.

W imieniu naszych Klientów przygotowujemy niezbędne dokumenty, na podstawie których Minister Spraw Wewnętrznych będzie mógł wydać stosowne pozwolenie w drodze decyzji administracyjnej. Bez pozwolenia nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie jest możliwe. Zgodnie z art. 1a ust. 1 zezwolenie jest wydawane tylko wówczas, gdy:

• nabycie nieruchomości przez niego nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,

• wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską (np.: posiada polskie pochodzenie, zawarł związek małżeński z obywatelem Polski, ma zezwolenie na pobyt m. in. stały).

Dla naszych Klientów badamy, czy zachodzą przesłanki umożliwiające zdobycie pozwolenia na zakup nieruchomości. Jeżeli tak, pomagamy przygotować wniosek o nabycie nieruchomości.

Stawka podatku przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego wynosi 2% (art. 7 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych). W przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego kupujący płaci podatek VAT, który jest już wliczony w cenę mieszkania.

Nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia

Jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest jej zasiedzenie. Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości, który nie jest właścicielem nieruchomości, nabywa własność po spełnieniu dwóch przesłanek:

• jest posiadaczem samoistnym,

• posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat (w przypadku dobrej wiary) lub od 30 lat (w przypadku złej wiary).

Za posiadacza samoistnego uznaje się osobę, która uważa nieruchomość za swoją własną – włada nią jak właściciel. W przypadku nieruchomości będzie to osoba, która zagospodarowała daną nieruchomość oraz uiszcza podatek od nieruchomości.

Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie następuje po upływie jednego z powyższych terminów. Nasza Kancelaria przygotowuje niezbędne dokumenty i reprezentuje przed sądem Klientów, którzy chcą potwierdzić fakt zasiedzenia orzeczeniem wydanym przez sąd.

Podatek od nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia wynosi 7 proc. podstawy opodatkowania (na podstawie art. 15 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn).

Osoby zainteresowane nabyciem nieruchomości zachęcamy do kontaktu. Po zapoznaniu się z Państwa sprawą będziemy w stanie określić, czy i w jakim zakresie jesteśmy w stanie skutecznie pomóc.

Na mocy wydanego w dniu 26 października 1945 r. przez Krajową Radę Narodową Dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (tzw. Dekret Bieruta) grunty, znajdujące się w przedwojennych granicach miasta, przeszły na własność ówczesnej gminy Warszawy. Dla byłych właścicieli przewidziano rozwiązanie w postaci możliwości złożenia wniosku o przyznanie wieczystej dzierżawy. Zgodnie z art. 7 ust. 1 Dekretu Bieruta gmina miała obowiązek uwzględnić każdy wniosek byłego właściciela, jeżeli korzystanie z gruntu dało się pogodzić z jego przeznaczeniem według planu zabudowania. Mimo precyzyjnych zapisów, niektórzy byli właściciele nie mogli skorzystać z przysługującego im prawa.

Współcześnie spadkobiercy byłych właścicieli gruntów i budynków często dochodzą swoich praw na drodze postępowania administracyjnego i sądowego – starają się o odzyskanie majątków. Procedura dochodzenia zwrotu majątku jest czasochłonna. Przykładowo byli właściciele, którzy otrzymali odmowę na wniosek o przyznanie wieczystej dzierżawy, muszą najpierw uzyskać potwierdzenie nieważności tej decyzji.

Nie zawsze też jest możliwy zwrot nieruchomości – w niektórych sytuacjach osoby wysuwające roszczenia mogą liczyć wyłącznie na odszkodowanie. Czasem byli właściciele lub ich spadkobiercy mają jedynie prawo do pierwszeństwa nabycia zbywanych nieruchomości (zgodnie z art. 34 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Mowa tu o osobach, które nie złożyły w terminie lub w ogóle wniosku o przyznanie wieczystej dzierżawy zabranych nieruchomości.

Dekret Bieruta – zwrot nieruchomości

Zasadniczo następcy prawni (spadkobiercy) byłych właścicieli mogą dochodzić zwrotu nieruchomości, które zostały im zabrane na mocy Dekretu Bieruta. Taką możliwość przewiduje art. 214 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nim poprzednim właścicielom, których prawa do odszkodowania za przejęte przez państwo nieruchomości przewidziane w Dekrecie Bieruta wygasły na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, jeżeli w terminie do dnia 31 grudnia 1988 r. zgłosili oni lub ich następcy prawni wnioski o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, może zostać zwrócona nieruchomość stanowiąca ich dawną własność.

Jeżeli chodzi o zwrot nieruchomości, to przysługuje on byłym właścicielom działek zabudowanych domami jednorodzinnymi, małymi domami mieszkalnymi i domami, w których liczba izb nie przekracza 20, oraz domami, w których przed dniem 21 listopada 1945 r. została wyodrębniona własność poszczególnych lokali, a także domami, które stanowiły przed tym dniem własność spółdzielni mieszkaniowych.

Kiedy zwrot nieruchomości jest niemożliwy?

Nie zawsze zwrot nieruchomości spadkobiercom byłych właścicieli jest możliwy. Taka sytuacja będzie miała miejsce m. in. wówczas, gdy:

• dokonano sprzedaży nieruchomości lub oddano ją w użytkowanie wieczyste na rzecz osób trzecich,

• Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego dokonała zabudowy po wejściu w życie Dekretu Bieruta i której wartość jest wyższa niż wartość zajętego gruntu,

• brak jest możliwości dokonania zgodnego z prawem i ładem przestrzennym podziału nieruchomości, której jedynie część jest przedmiotem roszczenia.

Gdy mowa o ostatnim punkcie, trzeba pamiętać, że wiele przejmowanych nieruchomości leżało w atrakcyjnych lokalizacjach. Dziś nie wszystkie nieruchomości mogą mieć taką samą wartość. Wystarczy zauważyć, że przez lata mogło dojść choćby do zmiany kształtu działki w wyniku jej podziału. Na poszczególnych częściach mogły powstać budynki, których zburzenie dziś z oczywistych względów nie jest możliwe.

Spadkobiercy byłych właścicieli, którzy nie mają szansy odzyskać nieruchomości, nie pozostają jednak z niczym. W takiej sytuacji mogą oni dochodzić odszkodowania, występując na drogę sądową.

Kancelaria Nieruchomości i Proces Budowlany – pomagamy w dochodzeniu odszkodowania

Nasza Kancelaria specjalizuje się w prawie budowlanym i obsłudze prawnej nieruchomości. Reprezentujemy również Klientów w sprawach o zwrot nieruchomości i odszkodowanie za przejętą nieruchomość.

W przypadku wywłaszczeń jesteśmy w stanie poprowadzić sprawy byłych właścicieli lub ich spadkobierców o odszkodowanie za nieruchomości przejęte przez państwo na podstawie m.in.:

• wspomnianego Dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy wydanego w dniu 26 października 1945 r. (tzw. Dekret Bieruta),

• Dekretu z dnia 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej,

• Dekretu z dnia 8 marca 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich,

• ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

Zatrudnieni w naszej Kancelarii eksperci mają szerokie doświadczenie w prowadzeniu spraw o odszkodowanie za wywłaszczenie. Reprezentujemy Klientów na każdym etapie postępowania – zarówno przed urzędami, jak i sądami. Pomagamy w zgromadzeniu niezbędnych dokumentów i objaśniamy procedury. Zapraszamy do kontaktu – chętnie pomożemy również Państwu dojść swoich praw.